|
 Главная страница --> Справочник
ВЕЩНОЕ ПРАВО
PROPERTY LAW
Имуществом является либо персональное (движимое) или реальное (недвижимое) имущество, либо постоянная принадлежность недвижимости. К недвижимому имуществу (недвижимости) относятся земля и то, что к ней постоянно прикреплено. Здание и земля, на к-рой оно стоит, являются недвижимостью. К движимому имуществу (движимости) относится все то имущество, к-рое не относится к недвижимому имуществу или его постоянным принадлежностям. Постоянная принадлежность недвижимости - это то, что ранее относилось к движимому имуществу, но теперь прикреплено к недвижимому имуществу и рассматривается как часть недвижимости
Имущественные права включают в себя следующие их разновидности, существующие в настоящее время: 1) безусловное право включает большую часть прав собственности; может быть передано при жизни, без завещания или по завещанию; может быть ограничено закладными, законами штата и т. п.; 2) право в недвижимости, подчиненное резолютивному условию: имущество переходит к прежнему собственнику в случае, если произойдут заранее определенные события.
Передача законного правового титула на недвижимость осуществляется по акту, оформляемому в письменном виде и именуемому `документ за печатью`. К таким документам относятся гарантийные документы, купчие и документы на освобождение от обязательства. Гарантийный документ содержит безусловное подтверждение лицом, передающим имущество, наличие у него правового титула и права на его передачу, а также то, что имущество свободно от каких-либо обременений, за исключением тех, к-рые указаны в документе. Гарантийный документ содержит ручательство в спокойном владении имуществом (только лицо, передающее право, а не третья сторона с правомерными требованиями может нарушить владение), предоставление дальнейших гарантий (прежний владелец обязуется доставить документы, к-рыми оформлен правовой титул) и общую гарантию (обещание прежнего владельца выступать против исков третьих лиц к правовому титулу). КУПЧАЯ обычно содержит лишь заверение передающего имущество лица в том, что оно не сделало ничего наносящего ущерб правовому титулу на имущество (не создало каких-либо обременений) и не содержит гарантии в отношении предшествующих владельцев. Документ об освобождении от обязательства передает лишь ту долю, к-рую имел предыдущий держатель. Никаких гарантий по правовому титулу он не дает.
Регистрация документа является действием, приравниваемым к извещению всех пр. лиц о вступлении во владение имуществом нового владельца, и служит для защиты его от претензий последующих покупателей. В отношении непосредственных участников сделки документ действует и без регистрации.
СТРАХОВАНИЕ против дефектов правового ТИТУЛА используется для обеспечения безупречности правового титула и выяснения его соответствия гарантиям продавца. При отсутствии страхования пи страхования правового титула покупатель может предъявить к прежнему владельцу регрессный иск. Стандартный полис страхования правового титула обычно содержит гарантии в отношении всех дефектов регистрации и тех дефектов, к-рые могут быть известны новому владельцу, за исключением выявленных при обследовании помещений в месте нахождения. Компания, страхующая от дефектов правовых титулов, несет ответственность за ущерб или расходы, связанные с каким-либо дефектом или обременением, от к-рых произведено страхование. Страхование правового титула не переходит к последующим покупателям имущества.
ПРАВО УДЕРЖАНИЯ представляет собой требование одного лица в отношении имущества или имущественных интересов др. лица. К наиболее существенным правам удержания, распространяющимся на недвижимость, относятся право удержания по закладной, право удержания по решению суда и право удержания имущества механиками. К праву удержания имущества механиками относятся требования, возникающие из трудовых отношений или технологических процессов, связанных с улучшением качества обрабатываемого материала или увеличением стоимости имущества. Воспользоваться им обычно имеют возможность архитекторы, строители, субподрядчики и поставщики.
ЗАКЛАДНАЯ (ИПОТЕКА) представляет собой право удержания недвижимости без обладания им для обеспечения выполнения обязательства (обычно долгового). Закладная свидетельствует о наличии имущественного интереса в недвижимости и должна быть выполнена в письменном виде. Должник, как правило, удерживает правовой титул. Долг обычно свидетельствуется простым векселем, оформляемым вместе с договором залога. Залог, выдаваемый покупателем при покупке собственности, оформляется в случае, если продавец в момент продажи имущества получает от покупателя залог или необходимая для покупки имущества сумма предоставляется кредитором. Ипотека обычно регистрируется; ее регистрация дает те же преимущества, что и регистрация документов о правовом титуле.
При продаже заложенного имущества покупатель может принять закладную на себя (покупатель становится по ней персонально ответственным). Ответственность продавца сохраняется, если только он не освобождается от нее держателем закладной путем перевода долга. Перевод долга имеет место, когда покупатель принимает на себя обязательства по закладной и ее держатель (кредитор) письменно освобождает продавца от ответственности по ней. Если покупатель принимает эти обязательства `условно`, то он не несет ответственности по закладной, и отвечать по ней в первую очередь должен продавец. Покупатель может оплатить закладную, а ее держатель должен принять этот платеж. Держатели залога могут обратить взыскание на имущество даже в том случае, если оно находится в распоряжении покупателя.
Залогодатель (собственник) сохраняет за собой право владения и распоряжения имуществом, он также может передавать это имущество в соответствии с условиями закладной. Держатель закладной (кредитор) обладает правом удержания имущества, он может переуступить закладную третьим лицам и обратить взыскание на землю в случае неуплаты долга в положенный срок. Закладная может оформляться только на соответствующим образом зарегистрированное имущество. Обращение взыскания требует акта судебной власти, на основании к-рого проводится судебная распродажа. В отдельных случаях суд может и не дать согласие на продажу, если цена настолько низка, что явно свидетельствует о ее несправедливости по отношению к должнику. Залогодатель обычно имеет возможность выкупить имущество, уплатив долг, проценты по нему и компенсировав соответствующие расходы. Этим правом он может воспользоваться до самого момента объявления судебной распродажи. После же объявления этой распродажи должник может выкупить имущество, погасив ссуду в течение определенного периода. Если же залогодержатель использовал право обращения взыскания и продал имущество, то должнику должен быть возвращен соответствующий излишек выручки от этой продажи над его долгом. Если этой выручки оказывается недостаточно для погашения ссуды, то залогодатель остается должником по отношению к залогодержателю на сумму оставшегося долга.
Аренда предусматривает установление отношений между арендодателем и арендатором, возникающих в связи с заключением договора использования имущества в течение некоторого периода времени за вознаграждение. Имущество вновь переходит к арендодателю по окончании срока аренды. Арендный договор одновременно является и контрактом, и передачей правового титула. Арендные отношения на срок более года должны быть оформлены в письменной форме, как этого требует закон о мошенничестве.
Арендатор по договору аренды владеет арендованным имуществом, а арендодателю принадлежит право на возвращаемое имущество. Владение на правах аренды может быть как периодическим, т. е. с пролонгацией, так и в пределах определенного промежутка времени (на несколько лет). Аренда с пролонгацией предполагает установление фиксированного или оговоренного периода времени, такого, как месяц или год. Уведомление о прекращении аренды, как правило, должно быть передано за тот же период времени, к-рый составляют периодические сроки арендных платежей или срок самой аренды. Аренда на определенное время действует в течение фиксированного срока и прекращается автоматически по наступлении установленной даты. Если по окончании этого срока арендатор продолжает использовать имущество с явного или молчаливого согласия арендодателя, то этот вид аренды превращается в аренду с пролонгацией.
Арендодатель гарантирует арендатору право владения имуществом, спокойное пользование им и его пригодность для использования. Арендатор может передавать имущество или сдавать его в субаренду, если условиями договора аренды не предусмотрено иное. Если имущество сдается в субаренду, арендатор (субарендатор) продолжает нести ответственность по договору аренды. Арендодатель не может предпринимать какие-либо меры против субарендатора, не уплачивающего арендную плату. Арендатор обязан выплачивать арендную плату в конце определенного периода или срока аренды, если иное не оговорено в договоре аренды. Обычно арендатор обязан производить текущий ремонт арендованного имущества, но капитальный ремонт проводится арендодателем. Если арендатор незаконно удерживает имущество после окончания срока аренды, арендодатель может выдворить его насильно или же рассматривать эти отношения как аренду с пролонгацией, что накладывает на арендатора те же обязанности по выплате арендной платы и на тех же условиях, к-рые были закреплены в договоре аренды с истекшим сроком.
Договоры аренды прекращаются по истечении установленного срока, по уведомлению, если это аренда с пролонгацией, в связи с принятым арендодателем отказом арендатора, в связи со смертью арендатора (за исключением многолетней аренды) или его выдворением.
См. СОБСТВЕННОСТЬ.
[Высказать свое мнение]
|
Похожие документы из сходных разделов
ВЗАИМНЫЕ ПРОВЕРКИ
PEER REVIEW
Амер. общество дипломированных бухгалтеров (АОДБ) учредило в 1977 г. добровольную организацию - Отдел бух. фирм (к к-рым относятся те фирмы, к-рые придерживаются методики Комиссии по ценным бумагам и биржам) для сохранения и повышения качества услуг по бухучету и аудиту, оказываемых фирмами-членами. В.п. фирмы-члена, проведенная др. дипломированными бухгалтерами под надзором АОДБ, является солидной гарантией того, что фирма имеет соответствующую систему контроля качества своей бух. и аудиторской деятельности, и она эффективно используется. Считается, что фирмы должны подверг
[ознакомиться полностью] |
ВЗАИМНЫЕ ФОНДЫ, ОРГАНИЗОВАННЫЕ С ЦЕЛЬЮ МИНИМИЗАЦИИ НАЛОГОВЫХ ВЫПЛАТ
TAX-MANAGED MUTUAL FUNDS
Особый вид открытых ИНВЕСТИЦИОННЫХ КОМПАНИЙ, к-рые вкладывают средства в акции корпораций, а не в ценные бумаги, имеющие льготы в налогообложении
Подобные фонды преднамеренно не выплачивают дивиденды акционерам, направляя все доходы на приращение активов фонда. В результате на эти взаимные фонды не распространяется правило, согласно к-рому инвестиционные компании, выплачивающие своим акционерам, по крайней мере, 90% инвестиционных доходов, не подлежат обложению подоходным налогом. Тем не менее у подобного рода фондов налоговые обязательства ограничиваются обы
[ознакомиться полностью] |
|
|
|
