Рынок складских помещений – один из наиболее перспективных сегментов в сфере коммерческой недвижимости. Инвестиции в этот бизнес по карману и средним компаниям, а доходность от таких вложений – около 20% годовых. Дефицит площадей По оценкам компании Colliers International, общее количество качественных складских помещений в Москве и области сегодня составляет около 1 млн. кв. м, из которых около 450 тыс. кв. м отвечают международным стандартам. 230 тыс. кв. м складских помещений мирового класса построено в 2004 г., однако сдано в аренду не более 50 тыс. кв. м – остальное построено компаниями для собственных нужд.
Несмотря на столь значительный прирост площадей, рынок еще далеко не насыщен: спрос на складские помещения по-прежнему превышает предложение. Это привлекает как крупных девелоперов, так и компании, располагающие небольшими ресурсами. Стоит ли пытаться выйти на этот рынок, имея сумму в 10-15 млн. долларов, вполне доступную среднему бизнесу? Что строить выгоднее В прошлом году предпринимались активные попытки запуска новых больших проектов. Однако ряд девелоперов, заявивших о выводе на рынок нескольких масштабных складских комплексов, столкнулись с трудностями, и сроки окончания строительства были перенесены. Например, проект «Логопарк», реализуемый российской компанией «Белая Дача» совместно с французской компанией Bouygues, забуксовал по административным причинам. В 2004 году также был заявлен выход на рынок нескольких международных логистических девелоперов, который так и не состоялся. По мнению аналитиков Colliers, сдерживающий фактор – сложности с решением земельных вопросов.
В то же время, по словам руководителя департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаила Геца, именно трудности в реализации крупных проектов в Москве и Подмосковье могут стать толчком для строительства небольших помещений.
– Один из примеров – комплекс «Кулон-Южный», – отмечает Михаил Гец. – Его общая площадь чуть более 11 тыс. кв. м. Из них под складские нужды оборудовано 8520 кв. м. А все остальное – офисы.
По мнению экспертов, такой симбиоз весьма удачен для небольших складских комплексов.
– Сочетание офисных и складских помещений помогает диверсифицировать риски. Офисы можно сдавать в аренду дороже. Однако офисный рынок менее стабилен: на нем труднее подыскать арендатора, да и управление такими помещениями требует больших затрат, – полагает Светлана Муханова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Delta Realty.
Еще один пример подобного подхода – проект логистической компания «Интерстатус». Она объявила о строительстве к 2006 году в двух км от МКАД по Носовихинскому шоссе офисно-складского комплекса «Истпарк» общей площадью 13 тыс. кв. м. Складские помещения будут занимать в нем 9 тыс. кв. м, офисные – 3 тыс. кв. м. Компания-девелопер собирается вложить в строительство около $10 млн. Проекты под заказ Строить небольшие склады выгодно еще и потому, что такие проекты можно реализовать довольно быстро.
– Это позволяет сдавать складские помещения в аренду еще на стадии строительства, – считает аналитик отдела стратегического консалтинга компании Knight Frank LLC Павел Агатин.
К тому же, по словам Михаила Геца, из-за отсутствия на рынке высококлассных складов сейчас широко распространена схема строительства под заказ. Таким клиентам, как правило, требуется небольшая площадь (до 20 тыс. кв. м), и реализация такого проекта занимает всего 6-8 месяцев.
Аренда всего складского здания целиком очень удобна для многих компаний, например логистических операторов:
– В этом случае им легче организовать внутреннюю логистику на участке в соответствии со своими требованиями, – полагает Павел Агатин.
Если при строительстве «для себя» класс помещения определяется запросами конкретной компании, то для сдачи в аренду, по мнению консультанта отдела складских помещений компании Jones Lang LaSalle Алексея Гришко, будут пользоваться популярностью небольшие склады класса «B»:
– Существует много заявок на склады класса «B» площадью от 1 тыс. до 3-5 тыс. кв. м, – поясняет Алексей Гришко. – Они требуются компаниям, которые раньше снимали помещения овощебаз, подвалы и прочие неприспособленные объекты. Сейчас они накопили денег, у них хорошие обороты, и компании хотят переехать в более комфортные условия, но не переплачивать.
Небольшие склады класса «B», предлагающиеся в аренду по ставке $120 за кв. м без НДС в год, можно сдать 3-5 арендаторам, и они будут востребованы.
– По классу «А», где ставки выше, это может быть уже не так просто, – считает Гришко.
В то же время, по мнению директора департамента складской недвижимости Colliers International Рубена Алчуджяна, наиболее востребованы комплексы класса «В» будут лишь в течение ближайших пяти-десяти лет, пока рынок еще не насыщен. Дальше они, конечно, тоже будут иметь право на жизнь, но в более ограниченных масштабах, оставаясь в большинстве случаев складами «для себя». Крупным развивающимся компаниям гораздо интереснее арендовать помещения в крупных складских комплексах.
– В больших комплексах арендаторам комфортнее, они могут двигаться, расти. Такие комплексы, как правило, лучше продуманы, потому что обычно их строят более профессиональные девелоперы, – считает Алчуджян. – Мелкие же комплексы быстрее морально устаревают, и если сдать такой комплекс логистической компании, то через 3-5 лет, с появлением более комфортных помещений, она, скорее всего, оттуда съедет, и склад придется сдавать мелкими частями, менее надежным компаниям и на более короткие сроки.
А это, уверены эксперты рынка, потеря потенциального дохода.
Мнения профессионалов расходятся и в том, насколько выгодно такой склад можно будет впоследствии продать. Плюсом небольших складов, по мнению Павла Агатина, является возможность их продажи арендатору.
– Гораздо проще продать небольшой склад его нынешнему арендатору, чем при строительстве крупного склада искать инвестиционный фонд, заинтересованный в его покупке, – считает Агатин.
Рубен Алчуджян менее оптимистичен. Он полагает, что как раз с продажей могут быть проблемы из-за того, что компания-арендатор вряд ли будет приобретать склад в собственность – это ограничит ее рост и мобильность на рынке, а хороших покупателей со стороны небольшой проект вряд ли заинтересует. Где строить Складское строительство постепенно покидает Москву. Основной спрос на складские помещения сосредоточен за МКАД, что связано с более привлекательными арендными ставками, лучшей транспортной доступностью и возможностью арендовать значительную площадь современных складских помещений. Но главный плюс – невысокая себестоимость строительства.
Однако если для больших логистических и складских комплексов вполне подходит зона, ограниченная 1-й бетонной кольцевой дорогой А-107 (это примерно 40 км от МКАД), то у мелких проектов своя специфика.
– Район, ограниченный «бетонкой», подходит только большим логистическим компаниям, рассчитывающим в будущем расширяться, – считает Рубен Алчуджян. – Маленькие проекты должны быть рядом с Москвой.
Объясняется это тем, что площади здесь арендуют чаще всего конечные пользователи, которые сами оперируют своим товаром, хранят, оборачивают его. Традиционно наиболее привлекательными направлениями считаются северо-западное, западное, южное и юго-восточное. Однако, по мнению Алчуджяна, чем ближе к Москве, тем меньшее значение имеет направление. Главное, чтобы складской комплекс располагался недалеко от трассы, и к нему были хорошие подъездные пути. Сколько стоит склад построить Стоимость проекта складывается из стоимости участка, подведения коммуникаций и цены самого строительства. Стоимость конкретного земельного участка зависит от его расположения, доступа, наличия железнодорожной ветки, а также от стадии, в которой находится оформление участка, если этот процесс еще не завершен. По данным Сolliers International, цены участков для складского девелопмента на расстоянии до 10 км от МКАД в конце 2004 г. выросли на 10-30% и находятся в диапазоне от $250 тыс. до $350 тыс. за га (не включая НДС). Эта цена не включает подведение внешних сетей, что может увеличить цену на землю на 40-60%. На расстоянии 10-30 км от МКАД земля для складского девелопмента стоит около $150-300 тыс. за га.
Стоимость строительства склада класса «А» с высотой потолков 10 м и с шагом колонн 12 м составляет примерно $500-800 за кв. м.
Таким образом, $10-15 млн. – сумма вполне достаточная для строительства складского комплекса площадью около 20-30 тыс. кв. м (без учета стоимости земельного участка).
Средний срок окупаемости такого склада при сохраняющемся высоком уровне арендных ставок – от 4 до 8 лет. В 2004 году ставки сохранились на прежнем уровне и составили $140-160 за кв. м в год (не включая НДС) для помещений, отвечающих международным стандартам. Арендные ставки на менее качественные помещения составляли $90-120 за кв. м в год. Они включают расходы на управление зданием, охрану, техническое обслуживание, но не включают коммунальные платежи. Доходность вложений в складскую недвижимость сегодня составляет около 17% годовых. Источник:
10 кирпичей, из которых строится стратегия нового бизнеса
Лицам, занимающимся разработкой стратегических планов бизнес-предприятия, часто не хватает простоты и ясности представлений о том, что такое стратегия и в чем состоит ее успешность. Управленцам, занимающимся разработкой стратегических планов компании, часто не хватает простоты и ясности представлений о том, что такое стратегия и в чем состоит ее успешность. Майкл Портер, самый известный в мире «стратег», последние несколько лет ездит по всему миру, рассказывая об этом. Мы предлагаем 10 четких и ясных базовых элементов, из которых складывается его инструментарий постро
Вообще-то, в списке не десять, а одиннадцать правил. Их нужно знать каждому, кто собирается начать собственный бизнес в Интернете. № 1. Будь узким. Нужно фокусироваться на узкой нише — максимально маленькой проблеме, которую вы позволите решить с помощью своего сервиса. Специализация в узкой нише дает много преимуществ: при меньших трудозатратах вы можете стать лучшим в своем деле, вам легче позиционироваться на рынке, а при поглощении или покупке бизнеса у вас меньше шансов получить конфликтную ситуацию. Если вы ста
Такие понятия, как идея ресторана, концепция ресторана, тематика ресторана, мы слышим довольно часто. Но что означает каждое из них на самом деле? В начале реализации шагов по открытию заведения общепита первым и самым главным вопросом становится выбор концепции. Как показывает практика, в реальности очень немногие верно представляют себе, что это такое. Очень часто под концепцией понимают идею ресторана. Например, вы окончательно принимаете решение сделать ресторан японской кухни. Это идея. Но не концепция. От идеи до построения грамотной концепции еще далеко. [ознакомиться полностью]
При перепечатке материалов ссылка на RADAS.RU обязательна Редакция:
Главная страница --> 