Николай Савин собирался уйти на пенсию в 30 лет. Но сегодня понимает, что не уйдет и в сорок. Число проектов «МАН» растет в геометрической прогрессии. Знающие г-на Савина люди говорят, что он может оценить перспективу идеи влет. 40% его бизнеса зависит от интуиции, 60% — это выбор партнеров и расчеты. Пока баланс сходится, Савин не сможет остановиться. ДОСЬЕ Николай Савин Родился в 1972 г. в Оренбургской области. Образование: высшее юридическое, сейчас учится в Российской академии народного хозяйства на факультете земельных рынков. Карьера: РЦСН «МАН» (расклейщик объявлений, юрист, агент, начальник отдела продаж, генеральный директор, владелец). СЕМЬЯ: женат, воспитывает дочь Алису 10 лет. Риелторский бизнес для третьекурсника следственно-криминалистического факультета Юридической академии Николая Савина начался с банки клея и 1000 объявлений, которые надо было развесить от Центрального стадиона до УПИ. Все, чего ему хотелось в 1993 г., — купить еды, одежды и не жить в общаге. Через полтора года он приобрел однокомнатную квартиру на 16-м этаже с видом на аэропорт, стал генеральным директором «МАНа» и вошел в состав учредителей. В конце 90-х гг. многие считали, что «МАН» — московская фирма. Разъясните... — «МАН» появился в 1994 г., раньше это была Екатеринбургская Траст-компания. В рекламе мы расшифровывали аббревиатуру «МАН» как «мое» или «московское», или «междугородное» агентство недвижимости. На самом деле «МАН» — это Михаил, Александр, Николай (Сидоренко, Кононов, Савин соответственно). А то, что аббревиатура вызывала ассоциации с Москвой, мы были только «за»: в те времена к столице все относились с трепетом. К тому же один из руководителей, Михаил, в 1996 г. уехал в Москву заниматься тем же бизнесом. Сначала мы хотели компании связать, но так и не смогли договориться: разные рынки, разные люди — он там, мы здесь. В общем, он продал свою долю, я свою увеличил до 35%. Насколько я знаю, вы сейчас единственный владелец компании... — Да, тому виной алфавитная география. Партнер с именем на «М» уехал в Москву, а человек с именем на «А» в 2000 г. отправился в Аргентину. Я один остался. А так компанию строить нельзя — важно физическое участие всех собственников. Риелторский бизнес — информационный, он нестабилен: нет капитализации, нет имущества — только клиентская база и агенты. Раньше партнеры обеспечивали безопасность, аренду офиса, деньги оборотные, я — менеджмент. А тут получилось, что один делает все и имеет маленькую долю, а другой отсутствует и претендует на все остальное. По обоюдной договоренности мы разошлись, и я выкупил долю Александра. Во сколько вам обошелся «МАН»? — (Николай Савин смеется, постукивая пальцами по краю стола. Остальные жесты тоже говорят, что он ожидал такого вопроса.) Это тайна… — говорит он почти шепотом, но потом, чтобы не показаться скрытным, добавляет: — В те времена сумма воспринималась иначе — деньги были немалые, «МАН» мог бы их только за год заработать. Или не заработать… Слишком рискованным был бизнес и неуправляемым коллектив. Но я к этому привык и рискнул… И заплатил за полгода. По своему опыту знаю, что как раз в то время «МАН» выкупал квартиры у владельцев по «срочному тарифу», а потом не торопясь продавал по адекватной рыночной стоимости. Поэтому удавалось быстро зарабатывать? — Спекулятивные сделки были единичными, у меня же не было бабушкиного сундука с червонцами под кроватью. То есть раньше покупать и продавать квартиры не получалось, поскольку денег не было. Сейчас — из-за информированности населения: попробуй купи что-нибудь на 10–15% дешевле, когда каждый может сходить в 100 мест, проконсультироваться и ему скажут стоимость до копейки!!! Должно быть супероснование для сделки, великое исключение. Нет, у нас все иначе было. До 2004 г. «МАН» работал как конвейер, у нас всегда было много квартир — 50–100-200–1000, 12 филиалов, более сотни человек. Если в общем прайсе по городу стояло 10 тыс. квартир, 900 из них были «МАНовскими». Новые на рынке технологии появлялись сначала у нас, а потом их применяли остальные. Мы первые стали проводить обменные операции через куплю-продажу — сделали из этого технологию, первые стали платить агентам не «по понятиям» (сколько захочу — столько заплачу), а по прогнозируемой системе… Кто-то захочет поспорить на тему первенства «МАНа». Да и ладно! Мне-то видней. Если посмотреть на риелторские прайсы конца прошлого века, очевидно, что «МАН» шел наравне с «Малышева-73» по продаже под магазины квартир на первых этажах. Почему вы уступили им рынок коммерческой недвижимости? — Мы не уступили, просто остались в сегменте агентства широкого профиля, а они ушли вглубь, в специализацию на b2b. У них получилось развиться практически с нуля, и теперь они имеют то, что имеют. Молодцы! В 1994–2000 гг. «МАН» действительно был лидером продаж первых этажей. Отдельная тема, затратная: требуются деньги, специалисты по проектированию, согласованию документов, строители… Работали под заказ. Приходит человек и говорит: «Хочу тут» — пожалуйста. Продавали много, но зарабатывали не очень. Если бы мы покупали помещения на свои или кредитные деньги, переводили в нежилой фонд и реконструировали, доход достигал бы 100–200%. В «Малышева-73» так и делали? — Да. А вы? — Нет. Потому что у них было больше денег? — Потому что они смогли эти деньги найти. Деньги доктора Сяна Суммы на развитие направления коммерческой недвижимости у «МАНа» все-таки нашлись. Их принес первый девелоперский проект — реконструкция памятника архитектуры на Малышева, 47а. Особняк назывался «Флигель доктора Сяна» — был такой китайский врач, практиковавший в Екатеринбурге в 1870 г. Ему принадлежал больничный корпус и жилой флигель, которые после революции сделали коммунальной квартирой. С 1995 по 1999 г. г-н Савин с партнерами купили всем жильцам квартиры, реконструировали особняк и сдали его в аренду табачной компании под офис и косметологической — под клинику. Доход этого предприятия, по словам Николая Савина, был сопоставим с месячной прибылью всей компании. В середине 90-х гг. девелопмент еще не был «волновым» бизнесом, чего не скажешь о риелторском. Многие после кризиса покупали квартиры за бесценок, «поднимали со дна». Зачем понадобилось замораживать средства почти на пять лет и ввязываться в не совсем понятный бизнес? — Проект был хороший, хоть и сложный. Год — на отселение, два – на реконструкцию (работали с халтурщиками, строителями из Ростова, потом — с болгарами), а остальное время ушло на всякие согласования. В итоге отличный особняк получился, доходный — нормальная такая пенсия. Но риелторы — люди увлекающиеся: если поступит хорошее предложение, готовы продать все, ну кроме Родины и мамы, разумеется. (Николай, чтобы проиллюстрировать риелторский азарт, начинает шарить глазами по столу.) Хотите телефон продам?! Или вот ручку?! (Экспрессивно протягивает предметы, испытующе глядя в глаза: вдруг соглашусь.) В общем, когда поступило выгодное предложение, мы «Флигель доктора Сяна» продали. Дураки, не смогли удержаться, сейчас эта недвижимость больших денег стоит!!! А деньги, значит, в «первые этажи» пустили? — Да, в основном в них, там, правда, еще особнячок был, но так… мелочь. Мелочь еще и потому, что тогда первыми этажами уже занимались все кому не лень и бешеных дивидендов направление не приносило — время ушло. Но пришло время крупных проектов. По-моему, ваше «Кольцо Екатерины» появилось в 2000 г.? — Я сейчас понимаю, что Вайнера — Радищева стал нашим первым серьезным проектом. Он появился из ничего: голая идея, приземленная на две бумажки — постановление мэра города и архитектурно-планировочное задание. Их принес один мой хороший знакомый, бывший клиент. «Вот, — говорит, — три барака. Вот — что тут должно быть, — и показывает красивую картинку жилого комплекса по 16, 20, 25 этажей на 20 тыс. кв. м. — Ты умеешь отселять и продавать квартиры, я — военный строитель, у меня есть знакомые проектировщики. Сроку три года, все быстро построим, продадим, бизнес сделаем». Начинаем умножать на калькуляторе — дикие миллионы надо, чтоб проект вышел… Но я молодой был, агрессивный, раздумывал недолго. Денег было примерно $200 тыс. Прошли этап отселения, потом партнер занялся проектной работой, а мне умные люди подсказали, что дома обычно строят не два физлица, а служба заказчика. Приняли техработников, инженеров… Пошел девелопмент. Хорошо, что свои деньги кончились, когда были пройдены подготовительные этапы и уже можно было привлекать дольщиков. Тут сработало доверие старой клиентуры и имя: специалисты «МАНа» должны были лишь аргументированно объяснить, что мы никого не обманывали, деньги не отбирали, делали то-то и то-то, вот наши квартиры, вот магазин, долевое участие распределяет риски, нет 100% предоплаты и т. д. Продали все на стадии котлована? — Нет, там уже фундамент был. Но продали все, причем по $600–750 за метр. Потом оказалось, что дешево!!! Подорожали стройматериалы, мы не вписались в себестоимость, остаток стройки затянулся на год, доделывали уже на свои средства. Короче, успешный проект приносит прибыль, менее успешный — опыт. Мы получили гигантский опыт. Как раз в то время я поступил в Академию народного хозяйства (факультет земельных рынков, специальность — «управление недвижимостью»), сидел на какой-то скучной лекции и сделал десять выводов из своего опыта на «Кольце Екатерины». Оформил в рамочку. Повешу на стену в кабинете, чтобы опыт не забылся, а отпечатался навечно Партнеры по девелопменту берут на себя риски? Или за все отвечает Савин? — Безусловно, распределение рисков есть. Я, например, не позиционирую себя как генподрядчика, застройщика или проектировщика. Или у меня есть финансовые партнеры, к которым приходишь, защищаешь проект и говоришь: «Дайте денег!» Они в ответ: «На, мы тебе верим». Это необходимо в девелопменте, так как рассчитывать только на банки нельзя: инвесткредиты дают под огромный список документов, и, скажем, не 150 млн, а 50 или 100. В управлении проектом партнер — это человек, дополняющий тебя. Например, директор умный и добрый, а надо быть умным и злым — для этого нужен партнер. Или... (г-н Савин погружается в раздумья над своими личностными характеристиками) кто-то, скажем, решительный и авантюрный, но не очень технологичный — ему нужен партнер, способный формализовать процесс, систематизировать, делать ситуацию прогнозируемой. Я нахожу тему, анализирую идею, вижу, как ее можно воплотить, делаю расчеты, понимаю, что для этого понадобится и кто станет моим партнером под эту задачу, запускаю механизм. По-моему, такая схема применима к любой деятельности. А в конце, когда проект готов, можно и табличку со своим именем повесить. У вас есть офисный проект — «БизнесМАНцентр», который все никак не дождется сдачи. Лицо компании приобретает печальное выражение... — Напротив, оно становится все более радостным. К концу года мы сдадим его дольщикам под отделку, к весне там уже будут сидеть арендаторы. А летом инвесторы скажут: «Спасибо, Николай, что ты подсказал, а мы купили площади. У нас хороший бизнес». Почему не сейчас? Просрочка в год — это плохо, и те 5% дольщиков, которые сейчас недовольны, создают вокруг центра нервную обстановку. Почему летом? Потому что стройка закончится. К тому же дольщики покупали метр в «БизнесМАНцентре» по $600, а теперь он стоит $2–3,5 тыс. И этот метр принесет 1 тыс. руб. в месяц арендной платы. Произошла капитализация недвижимости, и все выиграли — что по «БизнесМАНцентру», что по «Кольцу Екатерины». Какое тут может быть печальное лицо, когда я дал людям возможность так выгодно вложить деньги? Повезло, что цены пошли вверх? — Можно и так сказать, но с очень важным допущением: повезло не потому, что повезло, а потому, что должно было повезти. В бизнесе всегда есть элемент везения, но везет лишь тем, кто делает. Я делаю. Значит, мне везет. Вам-то удалось заработать на «БизнесМАНцентре»? — Не супержирно, но прибыль есть. В проекте мы учли ошибки «Кольца Екатерины». Там есть генподрядчик, который ведет всю строительную кухню. Мы выбрали правильную технологию строительства — металлокаркас. Это сейчас выгодно строить из монолита, так как металл подорожал в два раза, а мы успели его купить по нормальной цене. Потом, помещения продавали не залпом, а поэтапно, некоторые предлагаем до сих пор по высокой цене. Ну и себе в управление оставили прилично: конференц-зал, несколько бутиков, гостиницу на 75 номеров, кафе на 400 кв. м. В общем, неплохо получилось. Вам не кажется, что публичность компании иногда не играет вам на руку? Например, от вас уходит топ-менеджер и создает свою фирму — это тут же становится известно и бьет по репутации... — Топ-менеджмент ведет себя непредсказуемо: вчера ты доверял ему на 100%, а сегодня он говорит: «Я не такая, я жду трамвая». Это в моей жизни много раз происходило. Но теперь я уже не настолько доверчивый, никому до конца всех планов не рассказываю — небезопасно для бизнеса. Посчитал тут на досуге: из «МАНа» в общей сложности вышло 15 агентств недвижимости. А вообще приятно: открываешь сайт УК «Кронверк» или АН «ТИМ»1, а там миссия нашей компании, придуманная три года назад. Списали… Что поделаешь, школа, значит, хорошая. Сейчас в компании акцент не на централизацию власти, а на команду. Не на одну точку идет опора, а на пять. (Николай Савин демонстрирует ладонь, а потом ставит на стол руку так, что пальцы упираются в поверхность, и начинает перечислять, указывая на каждый из пятерни.) Департамент коммерческой недвижимости — Лебедев, жилой — Белоусова, реализации новостроек — Рогожникова, служба заказчика — Ячменев, ипотечный центр — Домбровский (пальцев начинает не хватать), генеральный директор — Таналиши, директор центра компетенций — моя жена Лариса. И я над всем этим. Команда единомышленников, каждый из которых занимается своим узкоспециализированным направлением. Что до текучки, пусть уходят, если мне кто-то понадобится — сам найду или подготовлю. Не хочу говорить крамольные вещи, а тем более делать из этого далеко идущие выводы, но увольнять топов даже выгодно. Когда в 2000 г. с поста директора «МАНа» ушел Павел Кузнецов, прибыль компании увеличилась в два-три раза, в 2006 г. ушел сменивший его Неволин, прибыль выросла в пять-семь раз. Со сменой руководителя всегда меняется схема работы компании, «новая кровь» заряжает фирму и дает новые результаты. Но это против правил, а потому с трудом верится... — А мне и не надо, чтобы кто-то верил, — лицо г-на Савина принимает хитрое выражение заговорщика, и уже сквозь смех он добавляет: — Пусть все, за исключением нужных людей, думают, что у меня все плохо. А в это время…. Рисунки для ипотеки А в это время г-н Савин собирается провести с десяток крупных проектов. Причем планы по ним весьма амбициозные: на своих землеотводах «МАН» планирует возводить многоквартирные дома, в которых львиная доля жилья будет продаваться через ипотеку. Расчет риелторский: зная, какие квартиры наиболее востребованы рынком как по цене, так и по метражу, он выстраивает схему девелопмента так, чтобы финансирование было залповым, а сбыт можно было растянуть на период строительства, не проиграв в спросе. И все это проходит на фоне сегментации жилья на бизнес- и экономкласс. Зачем искать новые схемы финансирования, если квартиры и так идут влет — 80% рост цен тому подтверждение. К тому же вы говорите, что у «МАНа» есть пул благодарных клиентов, готовых к инвестициям. — Да, это люди, которые состоялись в другом бизнесе, у них есть свободные деньги, и они готовы их дать под понятный им проект: кто-то под честное слово, кто-то под расписку, кто-то под участие в этом проекте. Но ситуация на рынке меняется кардинально, и новые схемы появляются под растущие масштабы строительства. Рассудите сами: «трешка» стоит 5–7 млн руб., и я знаю очень мало людей, готовых выложить столько. А квартир появится много, только новостроек будет введено в эксплуатацию 700 кв. м, а есть еще и вторичный рынок. Мой прогноз такой: в ближайший год произойдет стабилизация рынка, спрос будет в основном на маленькие квартиры, на «вторичку» — это прописная истина. Пока застройщики делают огромные квартиры, реагируя на спрос вчерашнего дня, но скоро ситуация изменится и никто в очередь стоять не будет. Будущее за ипотекой, в ближайшие три-пять лет по этой схеме будет проходить 50% сделок. Но пока этим всерьез никто не занимается. Как же не занимается — в большинстве крупных агентств работают ипотечные отделы, риелторы получают сертификаты ипотечных брокеров... — Я говорю о глобальном подходе. «МАН» создал ипотечный центр, заключил договоры с 15 банками, принял на работу кредитных экспертов, юристов, брокеров, в месяц проходит 15–20 сделок. Но это не главное. У нас есть договоренности с некоторыми банками о полноценных инвестпрограммах. Есть и землеотвод. Мы проводим проектную подготовку, оформляем необходимые согласования, договариваемся с генподрядчиком, а банк целевым образом инвестирует в стройку. «МАН» продает квартиры, но не в долевку, а по ипотеке и в течение двух лет, пока дом возводится. То есть кредитное учреждение «покупает» квартиры по входной цене и реинвестирует вложенные средства в ипотечную программу на десять лет под 11% годовых. Выгодно всем: «МАН» получает фронт работ под гарантированное финансирование, банк размещает средства, у клиента есть возможность купить квартиру в кредит. В следующем году у нас таких проекта будет три. Но продавать-то вы будете все равно по рыночным ценам. — Да, по рыночным, но тут вопрос, что продавать. Я не рисую квартиры по 200 метров, поскольку знаю, что человеку, взявшему кредит, придется его отдавать. Поэтому есть две целевые группы: экономкласс — 1–2-комнатные квартиры площадью в 40 и 60 метров и бизнес-класс — «трешки» для тех, кто улучшает жилищные условия. Например, владелец небольшого бизнеса хочет перевезти семью из «двушки» — продает, берет доплату через ипотеку под 11%. Притом что его личные деньги работают и приносят, скажем, 25%. Но метр-то все равно дешевым не будет, иначе какой тут бизнес... — Это совсем другой товар, другая целевая группа. Мы эту ситуацию прокачали на одном проекте. За год мы построили дом в поселке Патруши (8 км от Екатеринбурга): три этажа и два подъезда. Продавали по 17–27 тыс. руб., когда в городе цена подходила к 50. Это дешевый метр? По-моему, да. И бизнес удался. И сейчас таких загородных площадок у меня — еще два дома в Патрушах и два комплекса проектируются в Кашино и Сысерти. И все дешево, все под ипотеку. Зачем работать ради маленьких денег за городом, когда можно получать большие внутри него? — Мы тоже так думали, долго экономику считали: риски большие, спрос невыраженный. Но пошли на эксперимент, и он признан удачным. На сиюминутной тенденции сильно не сыграешь. А тут десять проектов в воздухе висят, а ты взял и восемь воплотил, где-то больше заработал, где-то меньше, сделал выводы, куда идти дальше. Но в будущем ты всегда «при деле и с наваром». Вот бизнес! Мы с вами встречались последний раз в конце лета, и вы говорили, что сейчас не собираетесь заниматься новыми проектами, пока не выполните обязательства по начатым. Но картина выходит совсем другая... — Когда-то я мечтал выйти на пенсию к 30 годам. Всех денег не заработаешь: ну будет у тебя миллион, ну десять, ну двадцать — а какая разница? Зачем они нужны, если ты работаешь по 14 часов, а жизнь идет мимо... Хочется жить гармонично, объехать все страны, с детьми возиться, карпа на берегу озера жарить и на велосипеде по лесу гонять. Вот радость-то где!!! А тебе вокруг говорят: скучно так, не сможешь ты, давай вперед! Еще бизнес-тренеры советуют: мол, в Тюмень, Пермь, Челябинск надо идти — там твой бизнес. Садишься, умножаешь свое рабочее время надвое и понимаешь, что скоро закричишь, как цирковая лошадь в том анекдоте: «Когда ж я сдохну-то?!» Сейчас думаю, как бы на пенсию к сорока выйти. Но чувствую, не получается, надо разгрузиться, делегировать часть полномочий, оставив контроль. Тем и занимаюсь. А «МАН» — как паровоз: разогнался и быстро затормозить или перейти на другой путь не может. И я не могу остановиться, пока слишком много на мне завязано — партнерские обязательства, ответственность перед сотрудниками: они работают с максимальной отдачей, только когда видят, что компания развивается, у нее много проектов, а планов еще больше. В конце концов, все хотят получать крупные доходы. Поэтому буду работать без остановки, как мартеновская печь. Источник:
Каждый, хотя бы один раз в жизни сталкивался с покупкой крупногабаритной (и не очень) мебели. Хорошо когда в магазине Вам эту мебель соберут и доставят до дома в собранном виде, а если нет? Тогда приходится собирать мебель самому. Опытным путем доказано, что небольшую тумбу можно собрать за несколько часов (при наличии инструментов, клея и т.п.), а если Вы купили шкаф, кровать, 2 тумбочки и пару полок, сколько потребуется времени? А если Вы работаете 6 дней в неделю по 12 часов – Вы возьмете отпуск для сборки мебели? Пригласите в единственный выходной друзей и родственников? А если у Вас
Занимаясь одно время написанием рефератов, знакомствами и поиском информации в Интернете, набором студентов в АКСИ, я обнаружила один минус такого рода домашнего бизнеса: со своими клиентами приходится встречаться, и чаще всего - дома. То, что это неудобно и для предпринимателя, и для его клиентов - очевидно. Как вспомогательный вариант я снимала квартиру, потом арендовала комнату в офисе другого арендатора на 3 часа в день. Для домашнего бизнеса это слишком большие расходы, так как встречи с клиентами бывают не каждый день.
После того, как я отказалась от подобной аренды, я исполь
Сделай сам: практическое пособие для домашнего бизнеса
Автор: Давид Найдис, david.najdis@mail.ru Сайт: www.biblejskaja-pravda.com Речь пойдёт о создании обучающих программ по овладению мастерством. Говорят: "Лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать". Вот, как можно заработать на знаниях умельцев. Многие идеи домашнего бизнеса очень полезны, интересны по замыслу, не требуют больших капиталовложений. Но большинство опубликованных идей, на мой взгляд, имеют один общий существенный недостаток - голая теория, содержащая очень мало практических советов. Это очень затрудняет и порой делает невозможным внедрение их в реальну
Главная страница --> 