Квартира - как офис: налог на имущество, амортизация, "коммуналка"

     Предприятие купило квартиру под офис, но квартира находится в жиломфонде. Налоги уплачиваются по обычной системе налогообложения. В связи сэтой ситуацией возникают вопросы:
     1. Нужно ли платить налог на имущество?
     2. Можно ли учитывать в расходах амортизационные отчисления?
     3. Можно ли учитывать в расходах затраты на содержание квартиры(коммунальные услуги, электроэнергию и т. д.)?

     Объектом обложения налогом на имущество организаций признается, вчастности, недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качествеобъектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведениябухгалтерского учета (ст. 374 НК РФ).
     Данный налог не взимается с организаций, имеющих объекты жилищногофонда и инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса,которые полностью или частично финансируются за счет средств бюджетовсубъектов Российской Федерации и (или) местных бюджетов (п. 6 ст. 381 НКРФ). К объектам жилищного фонда относятся квартиры, находящиеся набалансе организаций.
     Из приведенной нормы Закона следует, что от налога на имуществоорганизаций освобождаются только те объекты жилищного фонда, которыефинансируются за счет средств бюджетов. А значит, данная норма Закона нераспространяется на купленную вами квартиру. Поскольку она приобретена исодержится за счет средств вашей организации.
     Данная квартира как объект недвижимости признается объектомобложения налогом на имущество организаций по федеральному налоговомузаконодательству. Обязанность по уплате налога на имущество возникаетпосле ее государственной регистрации и принятия на учет в качествеобъекта основных средств в соответствии с установленным порядком ведениябухгалтерского учета.
     Следует помнить, что при установлении налога законами субъектовРоссийской Федерации могут также предусматриваться налоговые льготы иоснования для их использования налогоплательщиками (ст. 372 НК РФ).
     Например, в соответствии с указанной нормой, в частности Законом г.Москвы от 05.11.2003 N 64 "О налоге на имущество организаций",предусмотрено освобождение от налогообложения организаций в частистоимости находящихся на их балансе объектов жилищного фонда независимоот источника финансирования.
     В целях налогообложения амортизируемым имуществом признаютсяимущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объектыинтеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика направе собственности (если иное не предусмотрено вышеупомянутой главой),используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашаетсяпутем начисления амортизации. При этом амортизируемое имущество должнобыть со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальнойстоимостью более 10 000 руб. (п. 1 ст. 256 НК РФ).
     Следовательно, для того чтобы признать имущество амортизируемым, вцелях налогообложения должны выполняться следующие критерии:
     * имущество должно находиться в собственности предприятия;
     * использоваться для извлечения дохода;
     * служить больше 12 месяцев;
     * стоимостью больше 10 000 руб.
     Иных критериев вышеуказанной статьей Налогового кодекса неустановлено.
     Квартира приобретена под офис для того, чтобы в нем осуществлятьдеятельность, направленную согласно уставным документам организации наизвлечение дохода.
     По нашему мнению, ваша организация вправе начислять амортизацию поданному имуществу (квартире), которая отвечает всем вышеуказаннымкритериям.
     Еще одно дополнительное условие: амортизацию можно начислять лишь стого месяца, в котором владелец подаст документы на госрегистрациюимущества (квартиры) (п. 8 ст. 258 НК РФ).
     Однако, по мнению Минфина России, изложенному в Письме от 06.05.2004N 04-02-05/2/19, амортизация на такие объекты (квартиры) в целяхналогообложения не начисляется до момента признания их нежилыми.Поскольку ст. 288 ГК РФ определено, что размещение в жилом помещениипредприятий, учреждений и организаций допускается только после переводатакого помещения в нежилое. Также согласно п. 3 ст. 17 Жилищного кодексаРФ не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.
     А это значит, что квартира, используемая для каких-либо иных целей ипри этом не переведенная в нежилой фонд, амортизируемым имуществом бытьне может.
     Следовательно, по их мнению, квартира до момента ее перевода внежилой фонд не может использоваться для размещения в нем офиса и, какследствие, не является амортизируемым имуществом для целей обложенияналогом на прибыль организаций.
     Нельзя согласиться с утверждением Минфина России в силу следующихаргументов:
     * во-первых, Налоговым кодексом РФ не определено, чтобыамортизационные отчисления налогоплательщика, уменьшающие налоговую базу,были начислены по объектам, использование которых полностью зависело отнорм гражданского или, скажем, жилищного законодательства;
     * во-вторых, положения Гражданского кодекса РФ не применяются кналоговым отношениям согласно ст. 2 ГК РФ;
     * в-третьих, указанное имущество нельзя не признать амортизируемым,поскольку оно находится у налогоплательщика на праве собственности,используется для извлечения дохода, стоимость его больше 10 000 руб. исрок использования свыше 12 месяцев.
     Доказать правомерность начисления амортизации по собственнымквартирам, которые еще не переведены в нежилой фонд, можно только в суде.Поэтому следует быть готовыми отстаивать свою позицию в суде.
     Напоминаем, что расходы можно учесть в целях налогообложения в томслучае, если они обоснованы и документально подтверждены (п. 1 ст. 252 НКРФ).
     Также они должны быть направлены на получение дохода.
     Затраты налогоплательщика на приобретение воды и энергии всех видов,расходуемых на технологические цели, выработку (в том числе самимналогоплательщиком для производственных нужд) всех видов энергии,отопление зданий, а также расходы на трансформацию и передачу энергииотносятся к материальным расходам (подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).
     Материальные расходы для организации являются расходами, связаннымис производством и реализацией (подп. 1 п. 2 ст. 253 НК РФ).
     Следовательно, расходы на содержание офиса в квартире так же, как ииные виды расходов, должны быть экономически оправданными и документальноподтвержденными.
     Расходы организации на содержание офиса можно признатьобоснованными, поскольку офис используется организацией для осуществлениядеятельности, направленной на получение дохода. Исходя из чего можнопризнать расходы на его содержание связанными с производством иреализацией.
     При этом их необходимо документально подтвердить. Так, в п. 5.1Методических рекомендаций по применению главы 25 "Налог на прибыльорганизаций" части второй Налогового кодекса РФ, утвержденных ПриказомМНС России от 20.12.2002 N БГ-3-02/729, было дано разъяснение, что приучете расходов на приобретение энергии основанием для учета даннойхозяйственной операции будет являться договор с энергоснабжающейорганизацией (либо иной документ, например счет, предъявленныйналогоплательщику), отражающий поставку электроэнергии и других видовэнергии.
     Следовательно, в целях исчисления налога на прибыль затратыорганизации на приобретение коммунальных услуг, электроэнергииучитываются в расходах, уменьшающих величину доходов, в том случае, еслиони являются экономически оправданными, а также документальноподтверждены договором с энергоснабжающей организацией или инымдокументом, подтверждающим факт их оплаты.
     По нашему мнению, ваша организация, используя квартиру под офис,затраты на ее содержание (коммунальные услуги, электроэнергию) можетучитывать в целях налогообложения при соответствии вышеназваннымкритериям.
     Однако специалисты ФСН России могут данные расходы не принять вцелях налогообложения, руководствуясь ссылкой на ст. 288 ГК РФ, в которойопределен запрет на размещение в жилом помещении предприятий, учрежденийи организаций. Поэтому расходы на содержание данных квартир ими считаютсядокументально не подтвержденными, а значит, их нельзя признать в целяхналогообложения.
     По их мнению, можно уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль навеличину таких расходов, но только после перевода квартиры в нежилойфонд.
     В противном случае организации надо быть готовой отстаивать своюпозицию в суде.

М. ФИЛИПЕНКО,
ведущий эксперт Консультационного
центра "ЭЖ"

Источник : АКДИ