Как отразить в учете приобретение квартир?

     До 1 января 2001 года при отражении в бухгалтерском учетеприобретаемых в жилом фонде квартир предприятия и организации должны былируководствоваться пунктом 2 Письма Минфина России от 29.10.1993 N 118 "Оботражении в бухгалтерском учете отдельных операций в жилищно -коммунальном хозяйстве" (с учетом изменений, внесенных Письмом Минфина РФот 03.04.96 N 37), которым предписывается отражать стоимость квартир насчете 04 "Нематериальные активы".
     С 1 января 2001 года вступило в силу Положение по бухгалтерскомуучету "Учет нематериальных активов" ПБУ 14/2000, утвержденное ПриказомМинфина России от 16.10.2000 N 91н, которое является нормативнымдокументом, регулирующим бухгалтерский учет НМА. В п.4 указанного ПБУприведен исчерпывающий перечень объектов, которые относятся кнематериальным активам, а в п.3 условия, при одновременном выполнениикоторых актив принимается на баланс в качестве нематериального. При этомодним из критериев является отсутствие материально - вещественной(физической) структуры объекта.
     В этой связи по нашему мнению квартиры, приобретаемые после 1 января2001 года в составе нематериальных активов учитываться не должны исоответственно норму, изложенную в п.2 Письма N 118 применять не следует.Аналогичной точки зрения придерживаются налоговые органы в ответах начастные запросы предприятий.
     При покупке отдельной квартиры несмотря на то, что она являетсянеотделимой частью жилого здания, принадлежащего другому юридическомулицу, она при единовременном выполнении условий, изложенных в п.4"Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01,утвержденного Приказом Минфина РФ от 30.03.2001г. N 26н и вводимого вдействие начиная с бухгалтерской отчетности 2001 года, будет отражатьсякак объект основных средств, по стоимости, соответствующей ее доле вобщей собственности (п.6 ПБУ 6/01).
     При этом необходимо обратить внимание, что п.4 ПБУ 6/01 такжепредусмотрен ряд условий, при единовременном выполнении которых объектпринимается на учет в качестве основного средства. Причем одним изусловий является использование принимаемого на учет объекта впроизводстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг либо дляуправленческих нужд организации. В этой связи многими аудиторами сталавысказываться точка зрения, что ПБУ 6/01 может применяться только вотношении основных фондов производственного назначения и непонятно тогдакаким образом учитывать основные фонды непроизводственного назначения.Поскольку квартиры относятся к основным фондам непроизводственногоназначения и предполагается, что они не могут быть использованы впроизводственной деятельности предприятия, то вопрос о принятии их набаланс в качестве основных средств предприятия (на счет 01) остаетсяспорным.
     Также обращаем внимание, что квартиры, приобретенные до 01.01.2001г.и поставленные на баланс до этой даты, по нашему мнению переводится всостав основных средств не должны. Они продолжают учитываться на счете04, поскольку ПБУ 14/2000 применяется в отношении НМА, приобретаемыхпосле 01.01.2001 года.
     По принятым на баланс квартирам амортизация не начисляется (см.п.17ПБУ 6/01). В конце отчетного года по ним производится начисление износапо установленным нормам амортизационных отчислений (т.е. по нормамамортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов,утвержденным Постановлением Совета Министров СССР от 22.10.90 N 1072 "Оединых нормах амортизационных отчислений на полное восстановлениеосновных фондов народного хозяйства СССР"). При этом суммы начисленногоизноса отражаются на отдельном забалансовом счете: 014 "Износ жилищногофонда" (при применении предприятием старого Плана счетов, утв. ПриказомМинфина СССР от 01.11.91 N 56 с последующими изменениями и дополнениями)или 010 "Износ основных средств" (при применении предприятием новогоПлана счетов, утв. Приказом Минфина РФ от 31.10.2000 N 94н). То есть насчете 02 (по старому Плану счетов - "Износ основных средств", по новомуПлану счетов - "Амортизация основных средств") указанные суммы неотражаются и на издержки производства не списываются. Таким образомсохранен порядок, закрепленный в п.3 Письма Минфина N 118.
     В то же время необходимо обратить внимание, что в п.50 "Методическихуказаний по бухгалтерскому учету основных средств", утв. Приказом МинфинаРФ от 20.07.98 N 33н, которые были изданы на основе ранее
действовавшего "Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств"(ПБУ 6/97), утв. Приказом Минфина РФ от 03.09.97 N 65н (с 01.01.2001г. неприменяется в связи с принятием ПБУ 6/01), указано, что по объектамжилого фонда, которые используются организацией для извлечения дохода иучитываются на счете учета доходных вложений в имущество (счет 03"Доходные вложения в материальные ценности" - как по новому, так и постарому Плану счетов), амортизация начисляется в общеустановленномпорядке. Однако новое ПБУ 6/01 по учету основных средств, вводимое вдействие с 01.01.2001 года такого положения не содержит. В связи с чем внастоящее время порядок начисления амортизации по объектам жилого фонда,используемым организацией для извлечения дохода, остается неурегулированным на законодательном уровне. По нашему мнению действующеена сегодняшний день законодательство по бухгалтерскому учету формально непозволяет начислять амортизацию по объектам жилого фонда, используемыморганизацией с целью получения дохода.

     Рассмотрим на примере порядок отражения в бухгалтерском учетеквартир, приобретаемых для использования в производственной деятельностипредприятия, т.е. с целью получения дохода от оказания услуг повременному проживанию физических лиц в приобретаемых квартирах.

     Пример 1. Цифры примера условные.
     Организация приобретает у строительной организации по договорукупли-продажи 10 квартир в построенном жилом доме с целью созданияобщежития. Услуги по проживанию будут оказываться за плату всемфизическим лицам, в том числе и работникам предприятия. Стоимость однойквартиры составляет 720 000 руб. (в том числе НДС 120 000 руб.).
     Поскольку квартира является недвижимостью (см. ст.130 ГК РФ), тодоговор купли-продажи квартир подлежит государственной регистрации исчитается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.558 ГК РФ). Приэтом необходимо руководствоваться Законом РФ от 21.07.97 N 122-ФЗ "Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".Отсутствие государственной регистрации сделки в данном случае влечетнедействительность договора купли-продажи квартиры. Максимальный размерплаты за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество исделок с ним для юридических лиц составляет 50-кратный МРОТ, т.е. 5000руб. (см.п.1 Постановление Правительства РФ от 26.02.98 "ОБ УСТАНОВЛЕНИИМАКСИМАЛЬНОГО РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА ГОСУДАРСТВЕННУЮ РЕГИСТРАЦИЮ ПРАВ НАНЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ И ЗА ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ИНФОРМАЦИИ ОЗАРЕГИСТРИРОВАННЫХ ПРАВАХ", п.2 ст.11 Закона N 122-ФЗ, ст.5 Федеральногозакона от 19.06.2000 N 82-ФЗ "О минимальном размере оплаты труда").
     Предположим, что плата за государственную регистрацию в комитете понедвижимости каждой квартиры составляет 5000 руб., т.е. всего загосрегистрацию оплачено 50 000 руб.
     Прежде чем говорить об отражении этой операции в бухгалтерском учетенеобходимо определиться куда следует относить НДС по приобретаемымквартирам.
     После 1 января 2001 года порядок исчисления и уплаты НДСрегулируется главой 21 НК РФ. Поскольку предприятие приобретает квартирыс целью предоставления их за плату для проживания физических лиц, тонеобходимо иметь ввиду следующее. В соответствии со ст.27 Федеральногозакона от 05.08.2000 N 118-ФЗ "О введении в действие части второйНалогового кодекса Российской Федерации и внесении изменений в некоторыезаконодательные акты Российской Федерации о налогах" от обложения НДСосвобождается реализация на территории РФ услуг по предоставлению жилья вобщежитиях (за исключением использования жилья в гостиничных целях ипредоставления в аренду).
     Поскольку организация будет осуществлять операции, не облагаемыеНДС, то она не сможет принять к вычету уплаченный строительнойорганизации НДС по приобретаемым квартирам. В настоящее время вопрос обисточнике отнесения "входящего" НДС по основным средствам, приобретаемымдля производства продукции (работ, услуг), освобожденной от обложенияНДС, остается неурегулированным на нормативном уровне. Формально изподп.1 п.2 ст.170 НК РФ следует, что этот НДС относится на издержкипроизводства и обращения в полном объеме в том отчетном периоде, когдаприобретенные основные средства (квартиры) приняты к учету (счет 01).
     МНС РФ в п.42 "Методических рекомендаций по применению главы 21"Налог на добавленную стоимость" Налогового кодекса Российской Федерации,утв. Приказом МНС РФ от 20.12.2000г. N БГ-3-03/447, говорит о том, чтосуммы НДС, фактически уплаченные поставщикам основных средств,используемых при осуществлении операций, не облагаемых НДС, к вычету непринимаются, а относятся на увеличение балансовой стоимости основныхсредств.
     Таким образом, в сложившейся ситуации предприятию самому предстоитопределить источник покрытия НДС по приобретенным квартирам.
     Учитывая вышеизложенное в бухгалтерском учете предприятия следуетсделать следующие проводки (проводки будут одинаковые как дляпредприятий, применяющих старый План счетов, так и для предприятий,применяющих новый План счетов):
     1) Дт.60 - Кт.51 - 6 000 000 руб. (600 000 руб.*10) - перечисленыденежные средства строительной организации за приобретаемые квартиры;
     2) Дт.19 - Кт.60 - 1 200 000 руб. (120 000 руб.*10) - отражен НДС поприобретаемым квартирам на основании счета-фактуры поставщика;
     3) Дт.76 - Кт.51 - 50 000 руб. - оплачено за государственнуюрегистрацию права собственности на квартиры комитету по недвижимости;
     4) Дт.08 - Кт.60,76 - 7 250 000 руб. (6 000 000 руб.+ 50 000 руб.+ 1200 000) - отражены фактически произведенные расходы, связанные сприобретением квартир;
     5) Дт.01 - Кт.08 - 7 250 000 руб. - квартиры приняты к учету всоставе основных средств (п.8 ПБУ 6/01);
     6) Дебет забалансового счета (014 или 010) - в конце года поприобретенным квартирам начислен износ.
     КОНЕЦ ПРИМЕРА.

Е.Шаронова

Источник : АКДИ