Предприятие продает квартиру работнику: условия договора купли - продажи определяют порядок учета и налогообложения сделки

     1) Оприходование жилого дома.
     Жилой дом в соответствии с п.2.2 Положения по бухгалтерскому учету"Учет основных средств" ПБУ 6/97, утв. Приказом Минфина РФ от 03.09.97 N65Н, относится к основным средствам.
     При оприходовании жилого дома, помимо ПБУ 6/97 И Методическихуказаний, следует руководствоваться также и Письмом Минфина РФ от29.10.93 N 118 "Об отражении в бухгалтерском учете отдельных операций вжилищно - коммунальном хозяйстве" (в части, не противоречащей ПБУ 6/97 иМетодическим указаниям).
     Можно предположить, что в данном случае строительство жилого домаосуществляется Заказчиком на основании отдельного договора на выполнениестроительно - монтажных работ. В последствии стороны (предприятие иЗаказчик) производят взаимозачет задолженностей (задолженностьпредприятия перед Заказчиком по договору строительства жилого домазачитывается в счет погашения задолженности Заказчика перед предприятиемпо договору строительства тоннеля).
     В учете предприятия операции по строительству и оприходованию жилогодома отражаются проводками:
     Дт.08 - Кт.60 - отражена договорная стоимость строительства (сучетом НДС) (п.48 Инструкции ГНС РФ от 11.10.95 N 39 "О порядкеисчисления и уплаты налога на добавленную стоимость");
     Дт.01 - Кт.08 - законченный строительством дом принят в эксплуатацию(по стоимости с учетом НДС) (п.22 Методических указаний по бухгалтерскомуучету основных средств, утв. Приказом Минфина РФ от 20.07.98 N 33н (далее- Методические указания);
     Дт.60 - Кт.62 - произведен зачет взаимных задолженностей настоимость построенного жилого дома.

     2) Реализация квартир.
     При отражении в учете операций по реализации квартир следуетучитывать, что в соответствии с п.2 ст.558 ГК РФ договор купли - продажиквартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным смомента такой регистрации. Поэтому право собственности на квартирупереходит от предприятия к работнику только в момент регистрации (п.1ст.552 ГК РФ, п.2 ст.223 ГК РФ). В этой связи выручка от реализацииквартиры отражается в учете предприятия в том периоде, когда произошлагосударственная регистрация перехода права собственности на эту квартирук работнику (независимо от того, когда сторонами был подписанпередаточный акт на квартиру).
     В соответствии с правилами бухгалтерского учета выручка отреализации квартиры по договору купли - продажи отражается в учете покредиту счета учета реализации исходя из договорной стоимости квартиры.Поскольку в данном случае квартиры реализуются работникам со скидками, торазмер выручки от реализации квартир зависит от того, как составлендоговор (то есть, от того, какая цена указана в договоре: с учетом скидкиили без).
     Если в договоре купли - продажи продажная цена квартиры указана сучетом скидки, то на счетах учета реализации отражается именно эта цена(с учетом скидки).
     Если в договоре в качестве продажной цены квартиры указана цена безучета скидки (при этом в договоре указано, что часть стоимости квартирыоплачивает работник, а часть - погашается за счет средств предприятия),то на счетах учета реализации отражается полная стоимость квартиры безучета скидки.
     С учетом изложенного выше рассмотрим порядок учета и налогообложенияопераций по реализации квартир на конкретных примерах.

     Пример 1. Реализуется отдельная квартира в жилом доме, построенномЗаказчиком. Балансовая стоимость квартиры 100000 руб. Квартирыреализуются сотрудникам исходя из продажной стоимости в размере 144000руб. с учетом предоставляемых скидок. Предположим, что работникупредоставляется скидка в размере 50% от покупной стоимости квартиры. Приэтом в договоре купли - продажи сразу указывается продажная цена квартирыс учетом предоставленной скидки, то есть 72000 руб. с учетом НДС.
     В учете предприятия приобретение и реализация такой квартирыотражаются проводками (см. Письмо Минфина РФ от 29.10.93 N 118):
     Дт.73 - Кт.47 - 72000 руб. - отражена выручка от реализации квартирыработнику после государственной регистрации перехода права собственностина эту квартиру от предприятия к работнику (п.6 Письма Минфина РФ от29.10.93 N 118);
     Дт.47 - Кт.01 - 100000 руб. - списана балансовая стоимость квартиры(стоимость реализованной квартиры подлежит отражению на забалансовомсчете - п.2 Письма N 118);
     Дт.80 - Кт.47 - 28000 руб. - отражен убыток от реализации квартиры;
     Кт.014 - списан износ, начисленный по этой квартире;
     Дт.008 - оформлен договор залога квартиры;
     Дт.51 (50) - Кт.73 - работник в течение 2-х лет погашаетзадолженность за квартиру;
     Кт.008 - прекращен договор залога.
     Конец примера.

     Облагаемый НДС оборот при реализации квартиры в данном случаеопределяется в соответствии с п.50 Инструкции ГНС РФ N 39 в виде разницымежду стоимостью реализации и фактическими затратами. Поскольку в примере1 цена реализации ниже фактических затрат, то НДС к уплате в бюджет неначисляется.
     Стоимость реализованной квартиры не включается в налогооблагаемуюбазу по всем оборотным налогам, так как выручка от реализации отражаетсяна счете 47.
     Убыток от реализации квартиры для целей налогообложения неучитывается (п.4 ст.2 Закона от 27.12.91 N 2116-1 "О налоге на прибыльпредприятий и организаций").

     Пример 2. При тех же условиях, что в примере 1, предположим, что вдоговоре указана продажная цена квартиры в размере 144000 руб.:
     Дт.73 - Кт.47 - 144000 руб. - отражена выручка от реализацииквартиры работнику после государственной регистрации перехода правасобственности на эту квартиру от предприятия к работнику;
     Дт.47 - Кт.68 - 7335 руб. - НДС с разницы между стоимостьюреализации и фактическими затратами ((144000 - 100000) * 16,67%);
     Дт.47 - Кт.01 - 100000 руб. - списана балансовая стоимость квартиры;
     Дт.47 - Кт.80 - 36665 руб. - прибыль от реализации квартиры;
     Дт.008 - оформлен договор залога квартиры;
     Дт.88 - Кт.73 - 72000 руб. - 50% стоимости квартиры погашено за счетсредств предприятия;
     Дт.51 (50) - Кт.73 - работник в течение 2-х лет погашаетзадолженность за квартиру;
     Кт.008 - прекращен договор залога.
     Конец примера.

     Предприятию следует учитывать, что в соответствии с п.2 ст.40 НК РФв ряде случаев налоговым органам предоставлено право проверятьправильность применения цен для целей налогообложения.
     Приминительно к ситуации, изложенной в вопросе, контроль ценвозможен, если:
     - в пределах непродолжительного времени одинаковые квартирыреализуются предприятием по различным ценам, отличающимся более, чем на20 процентов;
     - в судебном порядке (по иску налоговых органов) будет признано, чтопредприятие и работник, купивший квартиру, являются взаимозависимымилицами (п.2 ст.20 НК РФ).
     В этих случаях налоговые органы могут производить доначислениеналогов и пени исходя из рыночных цен на аналогичные квартиры (приусловии, что фактическая цена реализации отличается от рыночной более,чем на 20 процентов) - см. п.3 ст.40 НК РФ.

     В соответствии с п.6 Инструкции ГНС РФ от 29.06.95 N 35 "Поприменению Закона РФ "О подоходном налоге с физических лиц" приреализации квартир работникам у этих работников возникает облагаемыйподоходным налогом доход в виде разницы между рыночной ценой квартиры ифактической ценой реализации (продажной ценой, указанной в договоре).
     Предположим, что работнику реализуется квартира, рыночная стоимостькоторой составляет 150000 руб. Продажная цена квартиры установлена вдоговоре с учетом предоставляемой скидки и составляет 72000 руб (Пример1). В этом случае в налогооблагаемый доход работника включается разницамежду рыночной ценой и продажной ценой в размере 78000 руб. Следуетобратить внимание, что указанная разница не является объектом дляначисления страховых взносов во внебюджетный фонды (см. ФЗ РФ от 20.11.99N 197-ФЗ "О тарифах страховых взносов...").
     Если в договоре указывается продажная стоимость без учета скидки,например, в договоре указано, что продажная цена квартиры составляет144000 руб. и 50% от продажной цены оплачивается за счет средствпредприятия (Пример 2), то в налогооблагаемый доход работника включается,во-первых, разница между рыночной ценой и продажной (в нашем примере150000 - 144000 = 6000 руб.) и, во - вторых, сумма средств, оплаченныхпредприятием за работника (в нашем примере - 72000 руб.). Кроме того, насегодняшний день у предприятия возникает необходимость начислить насумму, оплаченную за счет средств предприятия (в нашем примере 72000руб.), страховые взносы во все внебюджетные фонды (см. ФЗ РФ от 20.11.99N 197-ФЗ "О тарифах страховых взносов...").

Т.Крутякова

Источник : АКДИ