Недвижимость – как объект гражданских прав

В статье 130 ГК РФ, по сути, установлены основные критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу.

1. Объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе (участки недр, земельные участки);

2. Объекты прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без соразмерного ущерба их назначению (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие);

3. Объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но в силу указания закона отнесены к недвижимым (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

По общему правилу объекты недвижимости считаются не ограниченными в гражданском обороте.

Объекты, изъятые из оборота, должны быть прямо указаны в законе.

Из гражданского оборота в первую очередь изымаются объекты государственной собственности, которые находятся в общественном пользовании и не могут быть предметами гражданско-правовых сделок.

Перечень объектов, которые могут находиться исключительно в федеральной собственности, и приватизация которых запрещена, содержит Программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденная Указом Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 года №2284 «О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации».

Оборотоспособность земельных участков определяется рядом законодательных актов, к ним в частности относятся:

• Земельный кодекс Российской Федерации;
• Лесной кодекс Российской Федерации;
• Водный кодекс Российской Федерации.

Изъятые из оборота земли не могут передаваться в частную собственность и быть объектами сделок.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В связи с развитием рынка недвижимости актуальным становится деление недвижимости на делимые и неделимые.

Согласно статье 133 ГК РФ:

«Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой».

Деление недвижимой вещи, возможно, если при этом сохраняется ее назначение, то есть пределы делимости ограничены возможностью самостоятельного использования объекта.

Особенности делимости и раздела недвижимости должны рассматриваться в отдельности для каждого вида объекта (жилые помещения, земельные участки, помещения нежилого назначения).

Как свидетельствует судебная практика, при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем, имуществе.

В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

В пункте 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» отмечено, что вопрос о наличии у участника долевой собственности существенного интереса в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае, на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и так далее.

В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10 февраля 2005 года по делу №Ф04-9464/2004(7818-А75-9)).

Более подробно с вопросами, касающимися сделок в сфере недвижимости, особенностей каждого из таких договоров, как купля-продажа недвижимости, аренда, мена, дарение, ипотека, рента, коммерческий и социальный наем, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Вы можете ознакомиться в книге авторов ЗАО «BKR ИНТЕРКОМ-АУДИТ» «Правовые основы в сфере недвижимости».

Данный материал подготовлен группой консультантов-методологов ЗАО «BKR-Интерком-Аудит»

Источник : РОСЭК