Аренда торговых площадей

1.                Договор аренды, Аренда зданий и сооружений, Оплата коммунальных услуг арендателем, Оплата коммунальных услуг арендатором

2.                без

3.                Аренда

Аренда – имущественный наем; договор, по которому собственник (арендодатель) передает арендатору в срочное владение и пользование имущество (арендуемые активы), необходимые для самостоятельного ведения хозяйственной деятельности за соответствующую (арендную) плату (словарь по экономике и финансам. Glossary. ru).

1. ОБЪЕКТЫ АРЕНДЫ

Согласно статье 606 ГК РФ (Приложение №!) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо только во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью только в том случае, если имущество использовалось в соответствии с договором.

Статьей 607 ГК РФ (Приложение №!) определены виды имущества, которое может сдаваться в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи. Приведенный перечень не является исчерпывающим, но статья 607 ГК РФ устанавливает, что в аренду могут быть переданы вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования. Таким образом, в аренду не могут быть сданы объекты нематериальных активов как имущество, не имеющее материальной формы, не могут быть сданы в аренду и денежные средства.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается.

Также законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков и обособленных природных объектов, содержатся помимо ГК РФ в Земельном кодексе Российской Федерации, в Законе о недрах, в Водном кодексе Российской Федерации, в Основах лесного законодательства.

В договоре аренды необходимо четко определять объект аренды: его наименование, характеристику, место нахождения для недвижимого имущества и иные данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору по договору. При отсутствии этих данных объект передачи считается не согласованным, а договор не заключенным.

1.1. СТОРОНЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор.

Арендодателем является лицо, которое передает либо обязуется передать имущество арендатору в пользование и получает арендную плату.

Арендатором является лицо, которое получает во временное владение и пользование имущество и платит за это арендную плату.

Право сдачи имущества в аренду, в соответствии со статьей 608 ГК РФ (Приложение №!), в первую очередь принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать в аренду имущество. Таким образом, арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться имуществом.

1.2. ФОРМА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Статьей 609 ГК РФ (Приложение №!) установлено, что договор аренды на срок более одного года должен быть заключен в письменной форме. Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока договор должен быть заключен в письменной форме. Даже если письменная форма договора не предусмотрена ГК РФ или иными законами, по соглашению сторон договор может быть заключен в письменной форме.

Согласно статье 160 ГК РФ (Приложение №!) сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии со статьей 162 ГК РФ (Приложение №!) несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Если по договору аренды предусмотрен последующий переход прав собственности на арендуемое имущество к арендатору, то арендный договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

1.3. РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ (Приложение №!) установлено, что государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом.

К недвижимым вещам, согласно статье 130 ГК РФ (Приложение №!), относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Порядок регистрации договоров аренды недвижимого имущества установлен Федеральным законом №122-ФЗ (Приложение №!).

Согласно статье 26 Федерального закона №122-ФЗ (Приложение №!) государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о регистрации может обратиться одна из сторон договора аренды.

В случае сдачи в аренду земельного участка или его части, к представляемому на государственную регистрацию договору аренды прилагается кадастровый план земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду.

В случае сдачи в аренду зданий, сооружений, помещений в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, следует приложить поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

1.4. СРОК ДОГОВОРА. ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

Срок, на который заключается договор аренды, должен быть определен договором. Такой порядок установлен статьей 610 ГК РФ (Приложение №!).

Если же стороны не предусмотрели в договоре срока, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц. Если же объектом аренды было недвижимое имущество, то предупредить сторону о прекращении договора следует за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора.

Для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества законом могут устанавливаться предельные сроки договоров. По договорам проката, например, максимальный срок договора составляет 1 год.

Если в договоре, для которого предусмотрен предельный срок, сторонами срок действия не определен, ни одна из сторон договора до истечения предельного срока не отказалась от договора, по истечении предельного срока договор прекращается.

Если стороны при заключении договора предусмотрели срок действия договора, превышающий предельный срок, договор считается заключенным на предельный срок.

В соответствии со статьей 621 ГК РФ (Приложение №!) арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. О своем желании заключить договор на новый срок арендатору следует письменно уведомить арендодателя в срок, указанный в договоре, а если срок в договоре не предусмотрен, то в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель согласен на заключение договора на новый срок, то по соглашению сторон условия договора могут быть изменены.

Если арендодатель нарушил преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок, и в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор в судебном порядке может потребовать:

·  либо перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору, возмещения убытков, причиненных отказом заключить с ним договор;

·  либо только возмещения убытков, причиненных отказом заключить договор.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока аренды и арендодатель не возражает против этого, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор аренды может быть расторгнут досрочно. Требовать досрочного расторжения договора может как арендодатель, так и арендатор.

Согласно статье 619 ГК РФ (Приложение №!) по требованию арендодателя допускается досрочное расторжение договора в судебном порядке, если арендатор:

·  пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

·  существенно ухудшает имущество;

·  более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

·  не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, или в разумные сроки в тех случаях, когда производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно статье 620 ГК РФ (Приложение №!) по требованию арендатора договор расторгается досрочно в судебном порядке в случаях, когда:

·  арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

·  переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

·  арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

·  имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть иные основания для досрочного прекращения договора аренды, существенно нарушающие условия договора. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 618 ГК РФ (Приложение №!) при досрочном расторжении договора аренды прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

2. АРЕНДА ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору здание или сооружение во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Договор аренды здания, сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, другой способ заключения договора не допускается.

В соответствии со статьей 162 ГК РФ (Приложение №!) в общем случае несоблюдение простой письменной формы сделки не делает договор недействительным. Однако это лишает стороны договора права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Несоблюдение же письменной формы договора аренды здания, сооружения влечет недействительность договора аренды.

Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ (Приложение №!) установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Пунктом 2 статьи 4 Федерального закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определено, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие указанного закона.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ (Приложение №!) государственной регистрации подлежат договора аренды зданий и сооружений, заключенные на срок не менее года и только с момента государственной регистрации договор аренды считается заключенным. Указанный порядок распространяется и на договора аренды нежилых помещений, что следует из пункта 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 года №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».

Рассмотрим пример из арбитражной практики, для чего обратимся к пункту 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 года №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно указанному пункту при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ.

При аренде здания или сооружения арендатору одновременно переходят права и на ту часть земельного участка, которая занята арендуемой недвижимостью и необходима для ее использования, соответственно, переходят и обязанности по уплате соответствующих налогов.

Собственник земельного участка, на котором находится передаваемое в аренду недвижимое имущество, может и не быть арендодателем, то есть может не быть владельцем недвижимости, находящейся на принадлежащем ему земельном участке. В этом случае аренда здания и сооружения допускается без согласия собственника, если это не противоречит условиям пользования участком, установленным законом или договором с собственником.

Если земельный участок продается другому лицу, за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята арендуемым зданием или сооружением.

Общими нормами договоров аренды установлено, что договор может не содержать размера арендной платы. В этом случае применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ (Приложение №!).

Существенным условием договора аренды зданий и сооружений является установление размера арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы, договор считается незаключенным.

Вопрос арендной платы рассмотрен в Информационном письме Президиума ВАС РФ №66. В пункте 12 указанного Письма сказано, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. Оплата коммунальных услуг арендатором не может рассматриваться как размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного представления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.  

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Согласно статье 655 ГК РФ (Приложение №!) передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу, который должен быть подписан обеими сторонами. Если какая-либо из сторон уклоняется от подписания передаточного акта, это рассматривается как отказ стороны от исполнения своих обязательств по договору.

Обязательство арендодателя считается исполненным после передачи объекта аренды арендатору и подписания передаточного акта (для организации по форме ОС-1).

Передаточный акт составляется и по окончании срока договора аренды, когда арендатор возвращает имущество арендодателю.

3. ОПЛАТА КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

Под коммунальными расходами следует понимать энергоснабжение, теплоснабжение и водоснабжение переданных в аренду помещений.

В соответствии со статьей 539 ГК РФ (Приложение №!) по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию. Договор энергоснабжения заключается с абонентом.

В соответствии со статьей 548 ГК РФ (Приложение №!) правила о договоре энергоснабжения применяются к отношениям, связанным через присоединенную сеть газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства.

При заключении договора аренды зданий, сооружений, отдельных помещений в них в договоре необходимо определить условия оплаты коммунальных услуг. Поскольку конечным потребителем становится арендатор, следовательно, он должен заключить договор энергоснабжения с энергоснабжающей организацией, но энергоснабжающие организации предпочитают заключать договора и осуществлять расчеты с балансодержателями имущества. Договором аренды может быть предусмотрена оплата коммунальных услуг за свой счет либо арендодателем, либо арендатором.

Следует отметить, что в соответствии с пунктом 3 статьи 168 НК РФ (Приложение №!) счета-фактуры выставляются при реализации товаров (работ, услуг). В связи с этим, если согласно договору на оказание услуг по предоставлению в аренду помещений расходы арендодателя по оплате электроэнергии не включаются в стоимость арендой платы, а перечисляются арендатором в порядке компенсации расходов арендодателя по оплате электроэнергии с налогом на добавленную стоимость, то счета-фактуры по электроэнергии арендодателем арендаторам не выставляются (Письмо Минфина РФ от 6 сентября 2005 года №07-05-06/234 (Приложение №!)).

3.1. ОПЛАТА КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ АРЕНДОДАТЕЛЕМ ЗА СВОЙ СЧЕТ

При данной форме оплаты коммунальных услуг арендодатель может установить фиксированную сумму арендной платы с включением в нее коммунальных услуг.

Если предоставление имущества в аренду является предметом деятельности организации, то поступающая от арендатора фиксированная сумма арендной платы должна отражаться как доходы от обычных видов деятельности. Расходы по оплате коммунальных услуг будут в данном случае являться расходами по обычным видам деятельности.

Если предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности организации, арендная плата отражается на счете 91 «Прочие доходы и расходы» как прочие доходы. Расходами будут являться расходы организации по оплате коммунальных услуг. В целях исчисления налога на прибыль доход в соответствии со статьей 250 НК РФ (Приложение №!) будет являться внереализационным доходом, а расход в соответствии со статьей 265 НК РФ (Приложение №!) будет являться внереализационным расходом.

Все средства, поступившие от арендатора, будут являться доходом арендодателя, так как договором предусмотрено, что оплата коммунальных услуг производится арендодателем и за его счет. Затраты арендодателя на оплату коммунальных услуг будут уменьшать налогооблагаемую прибыль при выполнении условий, перечисленных в статье 252 НК РФ (Приложение №!), то есть в том случае, если они будут экономически обоснованы, документально подтверждены и произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

3.2. ОПЛАТА КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ АРЕНДАТОРОМ ЗА СВОЙ СЧЕТ

Договором аренды может быть предусмотрено, что коммунальные услуги оплачивает за свой счет арендатор. При данном варианте коммунальные услуги по поручению арендатора оплачивает арендодатель, арендатор возмещает арендодателю суммы коммунальных платежей, перечисленных им за арендатора, основываясь на указанную в договоре аренды квалификацию услуги по оплате коммунальных услуг, как посредническую.

В соответствии с пунктом 2 ПБУ 9/99 (Приложение №!) доходами организации признается увеличение экономических выгод в результате поступления активов, приводящее к увеличению капитала этой организации, за исключением вкладов участников (собственников имущества).

Суммы, поступившие от других юридических и физических лиц по договорам комиссии, агентским и иным аналогичным договорам в пользу комитента, принципала и тому подобное в соответствии с пунктом 3 ПБУ 9/99 (Приложение №!) не признаются доходами организации. Таким образом, сумма, поступившая от арендатора в возмещение коммунальных услуг, не будет являться доходом арендодателя. Данные суммы нужно учитывать как отдельные хозяйственные операции.

В целях налогообложения прибыли, согласно подпункту 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ (Приложение №!), при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.

Пример ?.

Организация-арендодатель, для которой предоставление имущества в аренду является предметом деятельности, 1 июня передала в аренду организации-арендатору торговое помещение сроком на 6 месяцев. Размер арендной платы составляет 5 900 рублей в месяц (в том числе НДС – 900 рублей). В соответствии с условиями договора оплату коммунальных услуг производит за свой счет арендатор. При этом плату за коммунальные услуги перечисляет арендодатель, арендатор возмещает арендодателю эти расходы после предоставления ему документов, подтверждающих действительную стоимость коммунальных услуг и их фактическую оплату. Коммунальные услуги за июнь составили 2 596 рублей (в том числе НДС – 396 рублей), в том числе коммунальные услуги, потребленные арендатором, составили 472 рубля (в том числе НДС – 72 рубля).

В бухгалтерском учете арендодателя данные операции должны отражаться следующими записями:

Окончание примера.

Более подробно с вопросами права, учета и налогообложения недвижимости, Вы можете ознакомиться в книге авторов ЗАО «BKR-Интерком-Аудит» «Недвижимость».

Данный материал подготовлен группой консультантов-методологов ЗАО «BKR-Интерком-Аудит»

Источник : РОСЭК