Иные сделки с недвижимостью

Наем жилого помещения.

Согласно статье 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения собственник жилого помещения (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Все договоры найма жилого помещения подразделяются:

• договора социального найма;
• договора коммерческого найма.

В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Договор социального найма жилого помещения заключается бессрочно.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды.

Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (пункт 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ).

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года №47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащем сносу».

К жилым помещениям относятся:

• жилой дом, часть жилого дома;
• квартира, часть квартиры;
• комната.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (статья 675 ГК РФ).

Данное положение применяется как к договорам социального, так и коммерческого найма.

Договор социального найма жилого помещения .

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо, управомоченное им лицо (наймодатель), обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем (статья 60 ЖК РФ).

Жилые помещения по данному договору предоставляются в бессрочное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 61 ЖК РФ, наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (пункт 2 статьи 62 ЖК РФ).

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 года №315 «Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения» утвержден типовой договор социального найма. Указанным Постановлением оговорено, что договоры социального найма жилого помещения, заключенные до вступления в силу этого Постановления, переоформлению не подлежат.

Переход права собственности, права хозяйственного ведения или оперативного управления жилым помещением не влечет к изменению каких-либо условий договора социального найма жилого помещения (статья 64 ЖК РФ).

Права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения .

Статья 65 ЖК РФ определяет перечень прав и обязанностей наймодателя по договору социального найма.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Соответственно обязанностью нанимателя является, своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества;

иные обязанности.

При неисполнении обязанностей, наймодатель несет ответственность, предусмотренную законодательством.

Пункт 2 статьи 66 ЖК РФ устанавливает последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг.

Наниматель по своему выбору вправе потребовать:

уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме;

либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме;

либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма устанавливает статья 67 ЖК РФ.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

сдавать жилое помещение в поднаем;

разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

использовать жилое помещение по назначению;

обеспечивать сохранность жилого помещения;

поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

проводить текущий ремонт жилого помещения;

информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма;

нести иные обязанности.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством (статья 68 ЖК РФ).

Например, предусмотрена административная ответственность нанимателя за порчу жилых домов, жилых помещений, а равно порчу их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению, а также за самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах, в соответствии со статьей 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Также статья 155 ЖК РФ устанавливает гражданско-правовую ответственность нанимателя за несвоевременную плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты от не выплаченных в срок сумм, за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно (пункт 14 статьи 155 ЖК РФ).

По мнению Роспотребнадзора, изложенному в Письме от 8 февраля 2006 года №0100/1260-06-32 «О повышении эффективности работы, связанной с обеспечением защиты прав потребителей в сфере жилищного строительства и при предоставлении жилищно-коммунальных услуг» положения пункта 14 статьи 155 ЖК РФ, предусматривающие безусловную обязанность лиц, несвоевременно и (или) не полностью внесших плату за жилое помещение и коммунальные услуги, уплатить кредитору вышеназванные пени, следует признать нормой, которая не только не учитывает социально-экономическое положение значительной доли потребителей жилищно-коммунальных услуг, но и никак не приведет к реальному повышению их качества, поскольку вопрос своевременной оплаты потребителями услуг ЖКХ, как правило, не находится в причинно-следственной связи с показателями их потребительских свойств.

В настоящее время ставка рефинансирования составляет 11,5 процентов (Телеграмма Центрального Банка Российской Федерации от 23 июня 2006 года №1696-У).

Обязанностью нанимателя является и внесение платы.

В соответствии со статьей 156 ЖК РФ размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

плату за коммунальные услуги.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма (пункт 2 статьи 69 ЖК РФ).

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Члены семьи нанимателя обмен осуществить не могут, но они вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 4 статьи 72 ЖК РФ обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Статьей 73 ЖК РФ установлен ряд условий, при которых обмен жилыми помещениями по договорам найма не допускается. Эти условия направлены на защиту прав наймодателя, новых нанимателей и иных лиц.

«Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне».

Перечень хронических заболеваний утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 декабря 2004 года №715 «Об утверждении перечня социально значимых заболеваний и перечня заболеваний, представляющих опасность для окружающих».

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.

Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления (статья 76 ЖК РФ).

Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма .

Законодательством установлено право нанимателя, и членов его семьи изменять договор найма.

Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 82 ЖК РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. В случае смерти нанимателя такое право принадлежит любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Согласно статье 83 ЖК РФ договор социального найма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

использования жилого помещения не по назначению.

Обратите внимание!

В соответствии со статьей 91 ЖК РФ, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Договор коммерческого найма жилого помещения .

Договор коммерческого найма заключается в письменной форме (статья 674 ГК РФ).

Переход права собственности на занимаемое жилое помещение не влечет ни расторжения, ни изменения договора.

Договор коммерческого найма жилого помещения является срочным договором, и заключается на срок не более пяти лет. Если срок договора коммерческого найма не определен, договор считается заключенным на пять лет (статья 683 ГК РФ).

Для обеспечения стабильности отношений, вытекающих из договора найма, законодательством предусмотрено преимущественное право нанимателя на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Согласно статье 684 ГК РФ не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Наниматель жилого помещения может с согласия наймодателя передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

В отличие от договора социального найма жилого помещения, по договору коммерческого найма, для сдачи жилого помещения в поднаем, согласия граждан, проживающих совместно с нанимателем, не требуется.

На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилого помещения .

Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма определяются гражданским законодательством, а также договором.

Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.

Статья 676 ГК РФ устанавливает обязанности наймодателя жилого помещения.

Наймодатель обязан:

• передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;
• осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;
• осуществлять капитальный ремонт, сданного внаем помещения, если иное не установлено договором.

Наниматель обязан:

• использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
• своевременно вносить плату за жилое помещение;
• самостоятельно вносить коммунальные платежи, если договором не установлено иное;
• осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если договором не установлено иное.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Безвозмездное пользование.

Договор безвозмездного пользования (ссуды) является основанием для возникновения права пользования недвижимостью.

Объектами правоотношений, вытекающих из данного договора, могут быть все виды недвижимого имущества.

В договоре безвозмездного пользования должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта.

При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в безвозмездное пользование, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Глава 36 ГК РФ регулирует отношения, вытекающие из данного договора.

«По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

(статья 689 ГК РФ).

К договору безвозмездного пользования применяются правила договора аренды, установленные пунктом 2 статьи 689 ГК РФ.

По правилу, установленному статьей 690 ГК РФ ссудодателем может быть собственник имущества либо иное лицо, уполномоченное законом либо собственником.

Пункт 2 статьи 690 ГК РФ устанавливает ограничение:

«Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля».

Договор безвозмездного пользования заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Срок предупреждения об отказе от договора по безвозмездному пользованию недвижимым имуществом, определяется в общем порядке, то есть один месяц. Этот срок может быть изменен договором.

В соответствии со статьей 161 ГК РФ сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в простой письменной форме.

В силу объекта договора безвозмездного пользования, недвижимости, предполагается письменная форма договора, а в некоторых случаях предусмотрена еще и государственная регистрация договора. Например, согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 18 февраля 2005 года №224 «Об утверждении положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование» договор безвозмездного пользования участком лесного фонда заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его государственной регистрации. Исходя из толкования статей 26, 27 Земельного кодекса Российской Федерации договор безвозмездного пользования земельным участком подлежит государственной регистрации если он заключен на срок более года.

При заключении договора безвозмездного пользования ссудодатель обязан предупредить ссудополучателя обо всех правах третьих лиц на эту вещь (сервитуте, праве залога и тому подобное). Неисполнение этой обязанности дает ссудополучателю право требовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

Главной обязанностью ссудодателя является передача недвижимости. Имущество передается вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и тому подобным), если иное не предусмотрено договором (статья 691 ГК РФ).

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них ссудополучатель не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему таких принадлежностей и документов.

Если ссудодатель не передает недвижимость ссудополучателю, последний вправе потребовать расторжения договора безвозмездного пользования и возмещения понесенного им реального ущерба.

Ссудодатель отвечает за недостатки недвижимости, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования (статья 693 ГК РФ).

При обнаружении таких недостатков ссудополучатель вправе по своему выбору потребовать от ссудодателя безвозмездного устранения недостатков или возмещения своих расходов на устранение недостатков, либо досрочного расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

Ссудодатель, извещенный о требованиях ссудополучателя или о его намерении устранить недостатки вещи за счет ссудодателя, может без промедления произвести замену недвижимого имущества, на аналогичное, находящееся в нормальном состоянии.

За недостатки, которые были оговорены при заключении договора, либо были заранее известны ссудополучателю, либо должны были быть обнаружены ссудополучателем во время осмотра вещи или проверки ее исправности при заключении договора или при передаче вещи, ссудодатель ответственности не несет.

Ссудополучатель обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если ссудополучатель пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора безвозмездного пользования или назначением имущества, имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Произведенные ссудополучателем отделимые улучшения имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором.

Стоимость неотделимых улучшений имущества, переданного в безвозмездное пользование, произведенных без согласия ссудодателя, возмещению не подлежит.

Ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

На основании статьи 698 ГК РФ ссудодатель вправе досрочно расторгнуть договор в случаях, если пользователь:

использует недвижимость не в соответствии с договором или назначением;

не выполняет обязанностей по поддержанию недвижимости в исправном состоянии или ее содержанию;

существенно ухудшает состояние недвижимости;

без согласия ссудодателя передал недвижимость третьему лицу.

О возможности досрочного расторжения ссудодателем договора безвозмездного пользования свидетельствует также арбитражная практика. В силу части 1 статьи 698 ГК РФ договор безвозмездного пользования может быть досрочно расторгнут в случаях, когда ссудополучатель использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи, не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии, существенно ухудшает состояние вещи либо без согласия ссудодателя передает вещь третьему лицу (Постановление ФАС Центрального округа от 20 декабря 2005 года по делу №А35-9967/04-С18, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 9 марта 2005 года по делу №Ф03-А73/05-1/15, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2004 года по делу №Ф08-1066/2004).

Ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования:

при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование недвижимости невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора;

если недвижимость в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;

если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемую недвижимость;

при неисполнении ссудодателем обязанности передать недвижимость и относящиеся к ней документы.

В соответствии с частью 1 статьи 700 ГК РФ ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.

Более подробно с вопросами, касающимися сделок в сфере недвижимости, особенностей каждого из таких договоров, как купля-продажа недвижимости, аренда, мена, дарение, ипотека, рента, коммерческий и социальный наем, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Вы можете ознакомиться в книге авторов ЗАО «BKR ИНТЕРКОМ-АУДИТ» «Правовые основы в сфере недвижимости».

Данный материал подготовлен группой консультантов-методологов ЗАО «BKR-Интерком-Аудит»

Источник : РОСЭК