Договор по оказанию оценочных услуг

Оценочная деятельность в Российской Федерации регулируется:

• Федеральным Законом Российской Федерации от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон №135-ФЗ),
• Постановлением Правительства Российской Федерации от 20 августа 1999 года №932 «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации»,
• Постановлением Правительства Российской Федерации от 14 января 2002 года №10 «Об утверждении порядка отчуждения федерального недвижимого имущества, расположенного за пределами Российской Федерации»,
• Постановлением Правительства Российской Федерации от 14 января 2002 года №7 «О порядке инвентаризации и стоимостной оценке прав на результаты научно-технической деятельности»,
• Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 июля 2001 года №519 «Об утверждении стандартов оценки» (далее Постановление Правительства РФ №519).

Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Рыночная стоимость объекта - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Закона №135-ФЗ).

Оценка рыночной стоимости позволяет продавцу и покупателю заключить сделку, основываясь на обоснованной стоимости товара, так как рыночная стоимость учитывает не только и не столько индивидуальные затраты и ожидания, сколько ситуацию на рынке в целом, ожидания рынка, общеэкономическое текущее развитие, реакцию рынка на объект сделки.

Помимо рыночной стоимости, Постановлением Правительства РФ №519 предусмотрены иные виды стоимости объекта оценки:

• стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;
• стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;
• стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;
• стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;
• инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;
• стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);
• ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;
• утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
• специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

Если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта, не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта (статья 7 Закона №135-ФЗ).

Объектами оценочной деятельности являются:

• все виды недвижимости;
• транспортные средства;
• ценные бумаги;
• объекты интеллектуальной собственности;
• бизнес (действующее предприятие).
• машины и оборудование.

Основными целями оценки является:

• проведение конкурсов, аукционов, торгов;
• отражение в отчетности, купля-продажа, мена;
• аренда, права аренды, лизинг;
• залог;
• раздел, наследование, дарение;
• страхование;
• приватизация, конфискация, национализация, ликвидация;
• составление брачного контракта;
• исчисление налога, пошлин, сборов;
• определение доли имущественных прав;
• хранение;
• разрешение имущественных споров;
• коммерческая концессия;
• передача прав собственности;
• передача в доверительное управление и другие.

Оценочная деятельность может осуществляться по инициативе органов управления или индивидуального предпринимателя (добровольная), а также в силу закона. Отсюда и деление на обязательную и добровольную оценку объекта.

Обязательная оценка объекта требуется при любых операциях с государственным и муниципальным имуществом, в том числе:

• при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе: при национализации имущества.
• при определении стоимости объектов оценки в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
• в случаях, когда имущество используется в качестве предмета залога;
• при продаже или ином отчуждении объектов оценки;
• при переуступке долговых обязательств;
• при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц (статья 8 Закона №135-ФЗ).

Оценка по закону необходима также:

• при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц (статья 8 закона №135-ФЗ; пункт 1 статьи 9 Федерального Закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);
• при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
• при выкупе или изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
• при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы;
• при банкротстве предприятия (статья 8 Закона №135-ФЗ; пункт 5 статьи 110 Федерального Закона от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;
• при смене организационно-правовой формы предприятия, реорганизации (объединении, выделении, присоединении).

Добровольная же оценка, осуществляется по инициативе руководителя организации для определения оценочной стоимости, необходимой для заключения сделки, для принятия инвестиционного решения, для внесения изменений в финансовую отчетность, а также по другим причинам.

Сторонами договора по оказанию оценочной деятельности являются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется Законом №135-ФЗ (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

Статьей 24 Закона №135-ФЗ, установлены обязательные требования к осуществлению оценочной деятельности.

Требованиями к осуществлению оценочной деятельности для физического лица являются:

• соблюдение законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;
• государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя;
• наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченным Правительством Российской Федерации органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности профессиональными образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки работников.

Требованиями к осуществлению оценочной деятельности для юридического лица являются:

• соблюдение законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;
• государственная регистрация в качестве юридического лица;
• наличие в штате юридического лица не менее одного работника, для которого данное юридическое лицо является основным местом работы и который имеет документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности.

При выборе организации, для оказания услуг по оценке объекта, рекомендуется обратить внимание на наличие страхового полиса у оценщика, срок существования организации, ее опыт и имидж. Обратите внимание на независимость оценщика, любая необъективность может отрицательно сказаться на результате работы.

Оценщик должен определять действительную стоимость объекта оценки, а не стоимость, удовлетворяющую заказчика.

Статья 16 Закона №135-ФЗ исключает возможность заключения договора, если оценщик является, учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве. Также оценка не может проводиться в случаях, если:

• оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора, в отношении объекта оценки;
• оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы;
• размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Согласно статье 17 Закона №135-ФЗ, устанавливает, что оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования, наличие страхового полиса, является обязательным условием для заключения договора по оказанию оценочных услуг.

Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленное вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда или третейского суда.

Обратите внимание! В соответствии с пунктом 5.1 статьи 18 Федерального Закона от 8 августа 2001 г. №128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» с 1 июля 2006 лицензирование оценочной деятельности прекращено.

Согласно статье 9 Закона №135-ФЗ, основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком.

Договор по оказанию оценочных услуг заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Статьей 10 Закона №135-ФЗ, определены обязательные требования к договору по оказанию оценочных услуг.

Договор должен содержать:

• основания заключения договора;
• вид объекта оценки;
• вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
• денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;
• сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Договор об оценке, как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.

В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

При заключении договора, необходимо определение точного перечня документов, предоставляемых заказчиком, а также установление сроков проведения работ.

К данному договору можно применить нормы статьи 708 ГК РФ, о начальных и конечных сроках работы:

«В договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).

Если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не предусмотрено договором, подрядчик несет ответственность за нарушение как начального и конечного, так и промежуточных сроков выполнения работы».

Договором может быть предусмотрено, проведение оценщиком, оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям (статья 9 Закона №135-ФЗ).

Цена устанавливается соглашением сторон, размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Типовой договор на оценку имущества приведен ниже.

ДОГОВОР ОБ ОЦЕНКЕ ИМУЩЕСТВА № (порядковый номер договора)

(город, местонахождение оценочной компании)

(дата заключения договора об оценке)

(Название оценочной компании), именуемое далее Независимый оценщик, в лице (должность и Ф.И.О. представителя компании, имеющего право подписи на аналогичных документах), действующего на основании (правоустанавливающий документ) с одной стороны, и (Название компании заказчика), именуемое далее Заказчик, в лице (должность и Ф.И.О. представителя компании, имеющего право подписи на аналогичных документах), действующего на основании (правоустанавливающий документ), с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет Договора.

1.1. Заказчик поручает, а Независимый оценщик принимает на себя обязанность произвести независимую оценку (вид определяемой стоимости) имущества (далее - Объект) в соответствии с требованиями актов законодательства и настоящим Договором, и представить Заказчику соответствующий отчет (экспертное заключение).

1.2. Заказчик принимает и оплачивает работу Независимого оценщика на условиях, предусмотренных настоящим Договором.

2. Объект и цель оценки.

2.1. Объект: (Описание объекта оценки с указанием точного количества, местонахождения).

2.2. Цель оценки: (Цель оценки).

3. Права и обязанности сторон.

3.1. Независимый оценщик принимает на себя обязанности:

3.1.1. Определить (вид определяемой стоимости) Объекта в соответствии с требованиями нормативных актов;

3.1.2. соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», а также принятых на его основе нормативных правовых актов Российской Федерации;

3.1.3. сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;

3.1.4. обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;

3.1.5. предоставлять по требованию заказчика документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

3.1.6. не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

3.2. Заказчик принимает на себя обязанности:

3.2.1. предоставить исчерпывающий перечень Объектов, подлежащих оценке.

3.2.2. предоставить все имеющиеся у него документы и данные об имуществе, необходимые для проведения оценки имущества, а также обеспечить предоставление таких документов и данных, находящихся на хранении у третьих лиц.

3.2.3. обеспечить для проведения оценки Объекта доступ работников Независимого оценщика к имуществу, определение фактического состояния которого необходимо для оценки.

3.3. Независимый оценщик вправе:

3.3.1. применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

3.3.2. требовать от заказчика при проведении оценки Объекта обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

3.3.3. получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

3.3.4. запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки Объекта, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

3.3.5. привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;

3.3.6. отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы. Привлекать в случае необходимости для оценки имущества юридических лиц и граждан для проведения специальных экспертиз (строительно-технической, правовой, экологической, искусствоведческой и другие).

4. Цена Договора и взаиморасчеты между сторонами.

4.1. Цена услуги определяется сторонами на дату платежа в размере (стоимость договора, указанная в любой валюте), включая НДС.

4.2. Сумма, предусмотренная п.4.1. настоящего договора, уплачивается Заказчиком в рублях по курсу ЦБ РФ (валюты указанной выше в п. 4.1) на день платежа в трехдневный срок с даты подписания договора путем перевода на расчетный счет Оценщика.

4.3. Оплата по настоящему договору осуществляется путем перевода 100% суммы, указанной в п. 4.1. договора, на расчетный счет Оценщика.

5. Сроки выполнения работ, вид и форма отчета.

5.1. Независимый оценщик обязуется предоставить Заказчику отчет о (вид определяемой стоимости) Объекта не позднее (дата предоставления Отчета об оценке).

5.2. Настоящий договор вступает в силу с даты его подписания обеими сторонами.

5.3. Независимый оценщик представляет Заказчику письменные отчеты (экспертные заключения) о (вид определяемой стоимости) каждого объекта оценки.

6. Ответственность сторон.

6.1. Независимый оценщик несет ответственность за неисполнение, ненадлежащее исполнение условий настоящего договора в соответствии с действующим законодательством РФ.

6.2. Оценщик не несет ответственности за недостоверность информации, предоставленной ему:

Заказчиком;

Уполномоченными на предоставление такой информации государственными и муниципальными органами, организациями и предприятиями;

Юридическими или физическими лицами, для которых предоставление информации является видом хозяйственной (коммерческой) профессиональной деятельности.

Независимый оценщик не несет ответственности за объективность результатов оценки, основанных на такой информации.

6.3. При разрешении спорных ситуаций, связанных с вопросами причинения и/или возмещения вреда, стороны настоящего договора строят свои отношения с учетом того, что гражданская ответственность Независимого оценщика застрахована в (Название страховой компании) в соответствии с условиями полиса (номер страхового полиса).

6.4. В случае возникновения споров между сторонами по вопросам исполнения
настоящего договора Стороны примут все меры к их разрешению путем переговоров.
Споры и разногласия, по которым Стороны не достигли договоренности, подлежат
рассмотрению в установленном порядке в Арбитражном суде в соответствии с действующим законодательством.

7. Приемка-Сдача Работы.

7.1. Отчеты (экспертные заключения) Независимым оценщиком передаются Заказчику по Акту передачи документации. Приемка-сдача работы оформляется двусторонним актом, который является неотъемлемой частью настоящего договора.

7.2. Акт сдачи-приемки работ оформляется в день передачи отчета Заказчику.

8. Прочие условия.

8.1. Независимый оценщик обязуется хранить в тайне любую информацию и данные, предоставленные Заказчиком в связи с выполнением настоящего Договора, не раскрывать и не разглашать факты и информацию третьей стороне без предварительного согласия Заказчика, кроме информации, которая должна быть предоставлена в соответствии с требованиями законодательных актов.

8.2. Отчет считается принятым, если в течение (количество дней) рабочих дней со дня передачи Отчета Независимым оценщиком не были заявлены письменные претензии к Отчету.

8.3. Отчет о стоимости объекта оценки составляется (дата оценки объекта). Данные отчета действительны в полном объеме только для указанных в настоящем договоре объектов, цели и времени оценки.

8.4. Все изменения и дополнения к настоящему Договору совершаются в письменном виде и подписываются сторонами, являясь его неотъемлемой частью.

8.5. Оценщик гарантирует, что профессиональная подготовка его персонала соответствует принятым требованиям и стандартам.

8.6. Несогласие Заказчика с результатами оценки не может являться основанием для отказа в подписании акта сдачи-приемки работ.

8.7. Пользователями информации, изложенной в отчете об оценке, являются Заказчик.

9. Адреса, реквизиты и подписи сторон.

Независимый оценщик:

(Реквизиты оценочной компании с указанием фактического адреса, банковских реквизитов, контактных телефонов).

Заказчик:

(Реквизиты компании заказчика с указанием фактического адреса, банковских реквизитов, контактных телефонов).

Подписи сторон, печати.

Права и обязанности сторон по договору оказания оценочных услуг, достаточно четко регламентированы Законом №135-ФЗ.

Оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Постановлением Правительства РФ №519 установлено, несколько подходов к оценке:

• затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
• сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
• доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Постановление Правительства Российской Федерации №519 устанавливает лишь общие обязательные требования к проведению оценки. При этом оценщик не лишен права применять и иные разработанные стандарты. О возможности оценщика самостоятельно определять приемы и методы проведения оценки, свидетельствует также арбитражная практика. (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27 апреля 2004 года по делу №А43-14929/2003-13-493; Постановление ФАС Уральского округа от 22 ноября 2004 года по делу №Ф09-3875/04-ГК).

Оценщик также вправе, требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки.

Оценщик также имеет право:

• получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;
• запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;
• привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;
• отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы;
• требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда.

В обязанности оценщика входит:

• соблюдение при осуществлении оценочной деятельности требования Закона №135-ФЗ, а также принятых на его основе нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации;
• сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;
• обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;
• предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете.

Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке;

• предоставлять по требованию заказчика, страховой полис и документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;
• не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;
• хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;
• в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.

С другой стороны, согласно Закону об оценочной деятельности, у заказчика также есть определенные обязанности перед оценщиками.

Так, заказчик обязан:

• оплатить услуги оценщика, по цене и в сроки, установленные договором;
• предоставить пакет документов, необходимых для проведения оценки;
• предоставлять информацию, необходимую для проведения оценки;
• обеспечить все соответствующие договору условия, необходимые для проведения оценки.

Заказчик имеет право на получение информации о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, на проверку страхового полиса и документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности.

Заказчик вправе во всякое время проверять ход выполняемой оценщиком услуги, не вмешиваясь в его деятельность.

Стороны вправе предусмотреть в договоре, дополнительные права и обязанности.

В случае признания недостоверной указанной в отчете итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, а также в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения оценщиком обязанностей, установленных Законом №135-ФЗ, оценщик несет ответственность в соответствии с гражданским законодательством.

Основания ответственности оценщика определяются в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 401 ГК РФ.

Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности) (пункт 1 статьи 401 ГК РФ).

По общему правилу форма вины не влияет на возникновение и размер ответственности. Заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно. Норма о вине как условии возникновения ответственности действует как общее правило, исключение из этого правила содержится в пункте 3 статьи 401 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Указанная норма является диспозитивной, и может быть изменена соглашением сторон.

Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Каким же должен быть отчет об оценке, какие пункты должен в себе содержать, что должно быть обязательно указано, а что нет, кем должен подписываться, нужны какие-либо приложения к нему, каков срок действия данного документа?

Согласно статье 11 Федерального закона №135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» существуют обязательные общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, то есть, оценщик должен высказать ясную и недвусмысленную позицию относительно объекта оценки и взять на себя определенную ответственность за предлагаемый вывод.

В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны:

• дата составления и порядковый номер отчета;
• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
• место нахождения оценщика;
• точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
• стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
• последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
• дата определения стоимости объекта оценки;
• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В случае, если, при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком который осуществил оценку объекта оценки, и его руководителем.

Согласно Постановлению Правительства РФ итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Законом №135-ФЗ, стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При рассмотрении дел об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, арбитражные суды руководствуются абзацем 4 пункта 1 Информационного Письма Президиума ВАС РФ ОТ 30 мая 2005 года №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком».

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). (Постановление ФАС Уральского округа от 10 марта 2006 года №Ф09-1337/06-С6 по делу №А47-4258/2005; Постановление ФАС Московского округа от 10 апреля 2006 №КГ-А40/1269-06 по делу №А40-32395/05-113-253; Постановление ФАС Московского округа от 20 октября 2005,13 октября 2005 по делу №КГ-А40/8823-05; Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29 августа 2005 №А79-8877/2004-СК2-8359).

В том случае, когда для оценки имущества судебный пристав-исполнитель привлекал независимого оценщика, в судебном порядке может быть оспорено только постановление этого пристава-исполнителя, определяющее цену такого имущества.

Более подробно с вопросами о порядке заключения договоров возмездного оказания услуг Вы можете ознакомиться в книге ЗАО «BKR-Интерком-Аудит» «Договор возмездного оказания услуг».

Данный материал подготовлен группой консультантов-методологов ЗАО «BKR-Интерком-Аудит»

Источник : РОСЭК